El-feil og krav om heving i enebolig fra 1981: delvis medhold (FinKN 2026-820)

Hva saken gjaldt

Boligen var en enebolig fra 1981, solgt for 1,1 millioner kroner ved kontrakt datert 8.4.24. Den ble markedsført som flott og oppgradert. Tilstandsrapporten ga el-anlegget TG 1 (ingen avvik av betydning) og opplyste at anlegget var totalrehabilitert i 2016 av registrert elektroinstallasjonsvirksomhet. Krypkjelleren fikk mørk TG 2 (avvik som kan kreve tiltak), med opplysninger om fuktnivå i konstruksjonen. Selger svarte nei på spørsmål om arbeid eller kontroll av el-anlegget.

Kjøperen overtok 19.4.24. En el-kontroll viste at anlegget var i meget dårlig stand, med blandet jordede og ujordede kontakter, løse kabler og feilkabler. Selskapets egen elektriker var enig i avvikene. Han fant skjulte koblinger uten forsvarlig kapsling og en stikkontakt inne i en vegg nær brennbart materiale. Kjøperen fant også en lekkasje fra en varmtvannsbereder i krypkjelleren.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde først å heve kjøpet (å avslutte kjøpet og få pengene tilbake). Subsidiært krevde han prisavslag på 778 423 kroner. Han krevde også erstatning for midlertidig bosted, sakkyndig rapport og juridiske utgifter, til sammen 198 879 kroner, og forsinkelsesrente.

Forsikringsselskapet, som hadde selgerens boligselgerforsikring (forsikring som dekker kjøperens krav mot selger), erkjente at el-anlegget hadde en mangel. Det mente at lekkasjen fra bereder var påregnelig, at det ikke var grunnlag for heving, og at riktig prisavslag var 326 425 kroner.

Hva nemnda la vekt på

Nemnda sluttet seg til vurderingen fra sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør). Fire punkter var viktige.

For det første var det enighet om at el-anlegget var en mangel etter § 3-2. Lekkasjen i krypkjelleren var det ikke, siden tilstandsgraden og opplysningene om forhøyede fuktverdier gjorde den påregnelig.

For det andre ble hevingen avvist etter § 4-13. Feilene hadde sikkerhetsmessig betydning, og kjøperen reklamerte raskt. Likevel kunne feilene utbedres, og prisavslag var en god nok reaksjon. Nemnda pekte på at det er annerledes hvis utbedring er usikker eller ingen vil ta jobben.

For det tredje ble prisavslaget utmålt skjønnsmessig, siden kjøperen ikke sa hvilke pristilbud han bygget på. Nemnda satte det til 410 000 kroner, i tillegg til 19 548 kroner for takstrapportene, til sammen 429 548 kroner. Egenandelen trekkes fra. Det ble gjort fradrag for standardheving, fordi kjøperen får et skjult anlegg og et nyere anlegg enn avtalt.

For det fjerde tilkjente nemnda erstatning for nødvendige utgifter til erstatningsbolig, som var 6 500 kroner i måneden. Nemnda kunne ikke ta stilling til hvor lenge boligen var ubeboelig. Forsinkelsesrenter ble også tilkjent. Avgjørelsen var enstemmig.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at heving er forbeholdt de alvorligste tilfellene. Selv når feilene er mange, gjennomgående og har betydning for sikkerheten, kan nemnda mene at utbedring og prisavslag er nok.

Den viser også at en opplysning om at anlegget er totalrehabilitert og TG 1 gir kjøperen grunn til å regne med et fungerende anlegg. Samtidig trekkes det fra i prisavslaget for at kjøperen får noe nyere og bedre enn avtalt. Kravet blir lettere å behandle når pristilbudene som ligger bak, er tydelig angitt.

Kort oppsummert

• Grove feil på et el-anlegg som var opplyst som totalrehabilitert i 2016, i en enebolig fra 1981.
• Nemnda avslo heving, men ga prisavslag på 410 000 kroner, pluss erstatning for bolig og rapporter.
• Kjøperen fikk delvis medhold. Lekkasjen i krypkjelleren var ikke en mangel, siden fukt var opplyst.