Taklekkasje på sted som var opplyst utbedret: ikke medhold (FinKN 2024-683)

Hva saken gjaldt

Boligen var en enebolig fra 1982 på Østlandet, solgt for 3 210 000 kroner i juni 2023. Taket var fra byggeåret. Tilstandsrapporten ga taktekkingen TG 3 (store eller alvorlige avvik der tiltak må påregnes). Rapporten nevnte stor slitasje og høy alder, flere sprukne takstein, mose og hull i en takstein. Utskifting av tekkingen måtte påregnes, til anslagsvis 100 000 til 200 000 kroner. På loftet hang en undertaksplate ned, og det var fuktmerker med ukjent årsak. Fuktmålingene viste likevel ikke forhøyede verdier.

I egenerklæringen (selgers eget skjema om boligen) svarte selger at en lekkasje i taket ved soverommet og den overbygde uteplassen var utbedret av fagfolk i 2022.

Kort tid etter overtakelsen rant det vann inn i stuen og soverommet, og kjøperen fant fukt og mugg. En befaring pekte på at lekkasjen kom på samme sted som den opplyste utbedringen, og at reparasjonen fra 2022 ikke var fagmessig utført.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake) på 177 500 kroner, etter fratrekk av egenandelen, pluss forsinkelsesrenter. Han mente han hadde grunn til å tro at lekkasjepunktet var tettet, og at det var uventet at det lekket igjen. Han mente også at tilstandsrapporten ikke fulgte reglene, slik at risikoopplysningene i den ikke burde telle.

Selskapet, som hadde selgerens boligselgerforsikring, mente kjøperen hadde fått konkrete og tydelige opplysninger om høy risiko for lekkasje, og at forholdet derfor ikke var uventet.

Hva nemnda la vekt på

Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) ga selskapet medhold, og nemnda tiltrådte begrunnelsen. Tre forhold var avgjørende.

For det første mente nemnda at selger ikke hadde gitt uriktige opplysninger (§§ 3-7 og 3-8). Egenerklæringen viser hva selger selv vet. Det var ikke vist at selger visste eller burde forstått at utbedringen var mangelfull.

For det andre lå det tydelige risikoopplysninger i tilstandsrapporten. Kjøperen kunne ikke regne med at taket var tett. Selv om det ble opplyst at ett punkt var utbedret, var et gammelt og slitt tak i TG 3 noe som kunne begynne å lekke også der.

For det tredje fant ikke nemnda at tilstandsrapporten var laget i strid med reglene. Etter § 3-2 (boligen skal være i den stand kjøperen med rimelighet kunne forvente) var lekkasjene ikke uventede i lys av alt som var opplyst.

Kjøperen fikk dermed ikke medhold, og kravet ble avvist. Avgjørelsen var enstemmig.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at en opplysning om at noe er utbedret, ikke fjerner effekten av kraftige advarsler andre steder i salgsdokumentene. Når tilstandsrapporten sier at taket er gammelt, skadet og må skiftes, forventer nemnda at kjøperen tar høyde for lekkasjer, også nær et sted som er reparert.

Saken viser også at selger ikke uten videre svarer for en reparasjon som viser seg å være dårlig, hvis selger ikke selv visste det.

Kort oppsummert

• En enebolig fra 1982 fikk lekkasje i taket på samme sted som selger opplyste at han hadde utbedret.
• Tilstandsrapporten ga taktekkingen TG 3 og advarte tydelig om slitasje, sprekker og hull, og selger visste ikke at utbedringen var mangelfull.
• Selskapet fikk medhold. Kjøperen nådde ikke frem med prisavslaget på 177 500 kroner.