Råte og takfeil i bolig fra 1890: delvis medhold (FinKN 2025-12)

Hva saken gjaldt

Boligen var en enebolig fra 1890 på Østlandet, solgt for 5,9 millioner kroner sommeren 2022. Tilstandsrapporten sa at taket var i dårlig stand, men at selger skulle skifte det før overtakelsen, med nytt undertak, etterisolering og glasert takstein. Yttervegger skulle skrapes og males, og pipen skulle sjekkes. Yttervegger, pipe og innvendige overflater fikk TG 1 (ingen eller bare små avvik). Gulvene fikk lys TG 2 på grunn av skjevheter, noe rapporten kalte normalt for en så gammel bolig.

Mellom kontrakt og overtakelse ble det funnet råte i et skap i andre etasje. Selger fortalte kjøper om det, og snekkerne som arbeidet på taket skulle utbedre skaden. Overtakelsen ble utsatt flere ganger og skjedde i september 2022.

Kort tid etter fant kjøper omfattende råteskader i to vegger. Skadene hadde trolig kommet av en tidligere lekkasje, og de strakk seg inn i rommene ved siden av og ned i etasjeskillet. Fagkyndige fant også feil ved taktekkingen og pipeløpet, en baderomsdør uten luftespalte, en løs servant og en malingstype som ble ansett som uegnet for gammel trekledning.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøper krevde prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake) på 1 771 623 kroner og erstatning på 125 620 kroner, blant annet for erstatningsbolig. Kjøper mente at boligen ikke var slik man kunne forvente ut fra tilstandsrapporten, og at selger hadde kjent til flere av feilene.

Selskapet, som hadde selgers boligselgerforsikring, mente at selger hadde påtatt seg ekstra oppgaver, som å skifte tak og male vegger, og at slike oppgaver var unntatt fra forsikringen. Selskapet erkjente at råten i ytterveggene var et avvik, men mente de andre forholdene ikke var mangler.

Hva nemnda la vekt på

Nemnda ga kjøper delvis medhold. Tre forhold var viktige.

For det første gjaldt ikke unntakene i forsikringsvilkårene. Et løfte som selger skriver i salgsdokumentene, er ikke en «avtale med kjøper» i vilkårenes forstand. Det var heller ikke gitt noe løfte i vilkårenes forstand. Nemnda mente også at skadene ikke bare oppsto mellom budaksept og overtakelse, fordi årsakene delvis lå før budet. Selskapet hadde dessuten kommet med noen av disse innvendingene sent.

For det andre hadde boligen mangler (§ 3-2). Boligen var gammel, men flere deler var vurdert som TG 1, og tilstandsrapporten tegnet et bilde av en vedlikeholdt bolig. Råte i vegger og etasjeskille, feil ved tak og pipe, baderomsdør, servant og kledning var avvik fra det kjøper kunne forvente. Manglende lufting bak kledningen var en viktig årsak til problemene med malingen, og den var ikke nevnt i rapporten.

For det tredje ble prisavslaget satt skjønnsmessig til 1 350 000 kroner, etter fradrag for kjøperens egenandel, med forsinkelsesrente. Det ble tatt hensyn til at nye deler gir høyere standard og lengre levetid.

Erstatningen ble ikke fastsatt. Nemnda mente det kunne være grunnlag for erstatning, men kunne ikke uten videre anta at boligen var ubeboelig i alle de 13 månedene som ble oppgitt, og kjøper hadde ikke svart på spørsmålet om utbedringstid. Avgjørelsen var enstemmig.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at et løfte i salgsdokumentene om at selger skal utbedre noe før overtakelsen, ikke uten videre fjerner forsikringsdekningen. Den viser også at TG 1 i tilstandsrapporten gir kjøper en forventning, selv om boligen er gammel. Et krav om erstatning for erstatningsbolig krever dokumentasjon på behovet og på hvor lenge utbedringen tar.

Kort oppsummert

• Råte i vegger, feil på taket og feil maling ble funnet kort tid etter overtakelsen av en bolig fra 1890.
• Nemnda mente forsikringens unntak ikke gjaldt, og at boligen hadde mangler.
• Kjøper fikk delvis medhold med 1 350 000 kroner i prisavslag, men nemnda fastsatte ikke erstatning.