Taklekkasje over sokkelleilighet og terrassedør: delvis medhold (FinKN 2025-176)

Hva saken gjaldt

Boligen var en enebolig fra 1960 som ble bygget om i sin helhet i 1984. Kjøpekontrakten er fra 19.10.23, med en pris på 6,1 millioner kroner, og kjøperen tok over 1.2.24. Salgsprospektet fortalte at det i 2002 og 2003 var bygget en dobbelgarasje, som i 2015 ble innredet til en leilighet i sokkeletasjen. Leiligheten var pusset opp i 2019.

Tilstandsrapporten ga taktekkingen og takkonstruksjonen over leiligheten lys TG 2 (avvik som ikke krever umiddelbare tiltak). Den nevnte at tekkingen var ukjent og ikke kunne inspiseres, og at konstruksjonen med en terrasse over innredede rom er en risikokonstruksjon. Terrassedøren fikk mørk TG 2 (avvik som kan kreve tiltak), fordi beslag manglet under dørene utvendig. Selger opplyste i egenerklæringen at alt snekkerarbeid, også terrassen, var gjort på dugnad, og at han ikke kjente til utettheter.

I februar 2024 oppdaget kjøperen lekkasje fra taket i hybelen. En rapport forklarte at snø som smeltet nær veggen frøs igjen lenger ut og laget en demning av is, slik at vann rant tilbake inn i konstruksjonen. Samtidig ble én terrassedør umulig å stenge og låse ordentlig.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde 226 615 kroner i prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake). Taktekkerens tilbud for taket var 193 634 kroner, og en ny dør kostet 22 983 kroner. Kjøperen mente at taket var bygget med et materiale som ikke var godkjent, at dette var noe annet enn dårlig utførelse, og at selger hadde gitt mangelfulle opplysninger.

Selskapet, som hadde selgers boligselgerforsikring, avviste kravet. Det viste til risikoopplysningene i rapporten, og mente at det ikke var holdepunkter for at selger hadde holdt noe tilbake.

Hva nemnda la vekt på

Nemnda tiltrådte sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør).

For taket veide noen forhold mot kjøperen. Det var opplyst at arbeidet var gjort ved egeninnsats. Da må kjøperen regne med at det kan finnes ufagmessige løsninger og uheldige materialvalg (§ 3-2). Rapporten ga også flere risikoopplysninger og påpekte at tekkingen var ukjent. Nemnda pekte på at en opplysning om egeninnsats ikke er en generell risikoplassering for alle feil, men her var det samlede bildet tydelig nok. Det var heller ikke holdepunkter for at selger eller takstmannen var å bebreide (§§ 3-7 og 3-8).

Terrassedøren var annerledes. Sekretariatet mente under tvil at det var en mangel, og nemnda var enig. Prisavslaget ble satt til 10 000 kroner etter at kjøperens egenandel var trukket fra (§ 3-1 fjerde ledd).

Selskapet hadde forsøkt å løse saken i tråd med sekretariatets vurdering, men hadde ikke erkjent ansvar eller betalt. Nemnda konkluderte derfor med delvis medhold. Avgjørelsen var enstemmig.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at en opplysning om egeninnsats eller dugnad har stor vekt. Selv når feilen gjelder materialvalget og ikke selve utførelsen, regnet nemnda risikoen som påregnelig. Lekkasjer på tak som er bygget ved egeninnsats gir derfor et svakt utgangspunkt.

Saken viser også at kravet kan dele seg. Ett forhold, taket, kan falle utenfor selv om et annet, døren, gir et krav. Beløpet for det andre kan være lite når egenandelen er trukket fra.

Kort oppsummert

• Taklekkasje over en sokkelleilighet i en enebolig fra 1960, og en terrassedør som ikke lot seg låse.
• Taket var bygget ved egeninnsats, og det var opplyst. Terrassedøren var en mangel.
• Kjøperen fikk delvis medhold med 10 000 kroner i prisavslag etter egenandel, mot et krav på 226 615 kroner.