Nye taklekkasjer i tomannsbolig fra 1994: ikke medhold (FinKN 2026-379)

Hva saken gjaldt

Boligen var en tomannsbolig fra 1994, solgt for 4,55 millioner kroner i september 2023. Tilstandsrapporten beskrev bygget som jevnlig vedlikeholdt, men både taktekkingen og takkonstruksjonen fikk mørk TG 2 (avvik som kan kreve tiltak). Taket var bare sett fra bakkenivå. Rapporten fortalte at det hadde vært lekkasje i undertaket, og at TG 2 var gitt for å vise risikoen for flere lokale lekkasjer. Egenerklæringen (selgerens skjema om boligen) sa at deler av undertaket var byttet i 2023 av fagfolk, og at en liten lekkasje var utbedret.

Kort tid etter overtakelsen oppdaget kjøperen en ny lekkasje i taket og reklamerte (varslet om feilen) i desember 2023. Utbedringen ble gjort av et byggefirma. Etter at saken var sendt til nemnda, oppsto det flere lekkasjer, blant annet rundt et takvindu.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde 186 485 kroner i prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake), pluss forsinkelsesrenter. Kjøperen mente at når taket var utbedret og kontrollert før salget, kunne det ikke ventes nye lekkasjer så raskt. Kjøperen mente også at selgerens takstmann burde ha undersøkt taket grundigere, og at feilen skyldtes dårlig utførelse og ikke alder.

Selskapet hadde selgerens boligselgerforsikring (en forsikring selgeren tegner, som dekker kjøperens krav mot selgeren). Det avviste kravet. Det pekte på at rapporten tydelig varslet risiko for flere lekkasjer, og at kjøperen dermed hadde fått vite at taket var usikkert.

Hva nemnda la vekt på

Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) ga selskapet medhold, og nemnda sluttet seg til. Tre forhold var viktige.

For det første risikoopplysningene. Mørk TG 2 er definert som vesentlige avvik. Rapporten sa uttrykkelig at karakteren var satt for å vise risikoen for flere lokale lekkasjer, og den ba kjøperen holde konstruksjonen under oppsyn. Opplysningen om at én lekkasje var utbedret, kunne ikke leses som at hele taket nå var tett. Utbedringen var lokal. Nemnda mente derfor at det ikke var en mangel etter avhendingslova § 3-2. Takvinduet var ikke nevnt særskilt, men tak, takkonstruksjon og vinduer hadde alle TG 2, så det var ikke uventet at også takvinduet kunne trenge utbedring snart.

For det andre takstmannen. Forskriften lar bygningssakkyndige selv vurdere om det er trygt å gå på taket (forskriften § 2-9). Rapporten sa at taket var sett fra bakkenivå, og det var ikke vist at takstmannen hadde handlet uaktsomt (avhendingslova § 3-7). Han hadde heller ingen særskilt plikt til å undersøke mer selv om en lekkasje var nevnt.

For det tredje ble ingen opplysninger regnet som uriktige (avhendingslova § 3-8). Rapporten viste tydelig hvordan skaden så ut og at den bare var utbedret lokalt. De nye lekkasjene kom andre steder, og de viste risikoen som allerede var beskrevet.

Avgjørelsen var enstemmig.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at utbedret ikke betyr det samme som tett. Når tilstandsrapporten beholder TG 2 og advarer om flere lekkasjer, kan kjøperen ikke regne med at nye lekkasjer er upåregnelige, selv om de kommer raskt.

Den viser også at det er rapportens ordlyd som teller, ikke inntrykket av at en nylig utbedring har løst problemet. En takstmann som ser taket fra bakken og sier det, har ikke uten videre gjort noe galt.

Kort oppsummert

• Nye lekkasjer i taket på en tomannsbolig fra 1994, etter at deler av undertaket var byttet før salget.
• Rapporten ga mørk TG 2 og varslet risiko for flere lokale lekkasjer, og nemnda fant ingen mangel.
• Kjøperen fikk ikke medhold i kravet på 186 485 kroner. Selskapet fikk medhold.