Fellesgjeld i borettslag og for sen reklamasjon: ikke medhold (FinKN 2026-179)

Hva saken gjaldt

Boligen var en andelsleilighet i et borettslag, bygget i 1966. Den ble solgt for 2 330 000 kroner med kontrakt i september 2022, og kjøperen overtok i slutten av september. Salgsoppgaven oppga andel fellesgjeld til 298 701 kroner og felleskostnader på 3 803 kroner i måneden. Borettslagets samlede gjeld var oppgitt til 114 999 999 kroner, med flytende rente. Den viste også til et negativt årsresultat i 2020 etter omfattende rehabilitering og til at det i 2018 var vedtatt å bygge fire nye blokker med om lag 175 leiligheter og en parkeringskjeller. Selger hadde svart nei på spørsmål om borettslaget var i en tvist, eller om det var forslag eller vedtak som kunne øke fellesgjelden.

Kjøperen solgte leiligheten videre i juli 2023. Den nye eieren reklamerte (meldte fra om en mangel) 26. januar 2024, fordi opplysningene om felleskostnader og fellesgjeld var misvisende. Tingretten dømte 25. februar 2025 kjøperen til å betale 690 000 kroner i prisavslag. Dommen bygde blant annet på at det i annonsen for videresalget sto at felleskostnadene ville bli lavere etter hvert. Hverken denne teksten eller noe tilsvarende sto i salgsoppgaven fra kjøperens eget kjøp.

Etter dommen reklamerte kjøperen mot selgeren og selgerens forsikring i mars 2025.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde 745 000 kroner samlet, i form av 690 000 kroner i prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake) og 55 000 kroner i sakskostnader, med forsinkelsesrente. Han mente at opplysningene om utbyggingen var misvisende, fordi det ikke kom frem at borettslaget fikk økte forpliktelser. Han pekte også på at megleren ikke hadde opplyst om to store pant som var tinglyst i grunnboken i 2020. Etter kjøperens syn var fristen for å reklamere ikke oversittet, og selskapet kunne uansett ikke påberope seg fristen fordi megleren hadde vært grovt uaktsom.

Forsikringsselskapet, som hadde selgerens boligselgerforsikring (forsikring som dekker selgerens ansvar for mangler), avviste kravet. Selskapet mente fristen begynte å løpe da kjøperen selv ble møtt med reklamasjonen i januar 2024. Det viste også til at selger hadde gitt riktige opplysninger og at økonomien først ble verre etter at risikoen gikk over til kjøperen.

Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) ga selskapet medhold.

Hva nemnda la vekt på

Nemnda sluttet seg til sekretariatet og la vekt på to ting.

For det første fristen. Kjøperen kan ikke vente med å reklamere til han har fått en dom. Da den nye eieren reklamerte i januar 2024, hadde kjøperen et tydelig tegn på at selgeren kunne bli ansvarlig, og måtte handle relativt raskt. Han reklamerte i mars 2025, godt over ett år senere. Fristen var derfor oversittet etter avhendingsloven § 4-19 første ledd.

For det andre unntaket for grov uaktsomhet. Fristen kan settes til side hvis selgeren eller hans medhjelpere har vært grovt uaktsomme, uærlige eller illojale (§ 4-19 tredje ledd). Nemnda mente at kjøperen ikke hadde fått noe løfte om lavere felleskostnader, slik den nye eieren hadde fått, og at selger ikke kjente til at kostnadene skulle øke. Økningen kom først høsten 2023. At megleren ikke hadde nevnt panteheftelsene, var uheldig, men hadde liten betydning for kravet. Avgjørelsen var enstemmig.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at fristen for å reklamere overfor en tidligere selger kan begynne å løpe når du selv får en reklamasjon fra den som kjøpte av deg. Du kan ikke vente på at en domstol avgjør tvisten videre ned i kjeden.

Den viser også at det som ble sagt til en senere kjøper, ikke uten videre kan brukes mot din egen selger. Dommen mot kjøperen bygde på en formulering i hans eget salg, og den sto ikke i salgsoppgaven fra første salg.

Kort oppsummert

• En andelsleilighet fra 1966 ble videresolgt, og kjøperen ble dømt til 690 000 kroner i prisavslag til den nye eieren. Han krevde 745 000 kroner samlet fra sin egen selgers forsikring.
• Kjøperen reklamerte godt over ett år etter at han selv ble møtt med reklamasjonen, og nemnda mente fristen var oversittet.
• Forsikringsselskapet fikk medhold, og kjøperen nådde ikke frem.