Riper i vindusglass i bolig fra 2019: kjøper fikk medhold (FinKN 2024-1050)

Hva saken gjaldt

Boligen var en del av en tomannsbolig bygget i 2019, solgt for 3,4 millioner kroner i oktober 2023. Salgsoppgaven beskrev en nyoppført bolig med moderne standard. Tilstandsrapporten ga vinduer og dører TG 0. Det betyr at bygningsdelen skal være tilnærmet ny, uten tegn til slitasje og uten merknader. Selgeren hadde eid boligen siden den ble oppført.

Kort tid etter overtakelsen fant kjøperen riper i glasset på ett vindu og balkongdøren. Hun reklamerte i november 2023. En takstmann som kjøperen hentet inn, mente ripene trolig kom fra en hund som hadde skrapt mot glasset. Han mente at TG 2 (avvik som kan kreve tiltak) hadde vært mer riktig enn TG 0.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde 31 200 kroner i prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake), pluss forsinkelsesrente. Beløpet var prisen fra et glassfirma for nye glass med montering. Et tidligere tilbud lå på 44 821 kroner. Hun mente at boligen avvek fra det hun kunne forvente, og at selgeren måtte kjenne til ripene, siden selgeren ifølge naboer hadde hunder.

Boligselgerforsikringen (forsikringen selgeren har for slike krav) avviste kravet. Selskapet mente at ripene bare var kosmetiske, og at kjøperen kjente eller burde kjenne til dem før kjøpet. Forskriften krever heller ikke at takstmannen undersøker vinduer for riper (§ 2-12). Selskapet mente at glasset uansett kunne poleres for under 3 000 kroner, som er lavere enn kjøperens egenandel (den delen av tapet kjøperen selv må bære, § 3-1 fjerde ledd).

Hva nemnda la vekt på

Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) mente at det var en mangel, og nemnda var enig. Tre forhold veide tyngst.

For det første var boligen fire år gammel, og vinduer og dører hadde fått TG 0 uten noen negative merknader. Kjøperen kunne derfor ikke regne med slitasje av dette omfanget på glasset (§ 3-2).

For det andre kunne ikke nemnda se at kjøperen kjente eller burde kjenne til ripene før kjøpet. Da må det legges til grunn at selgeren og selgerens takstmann kjente til dem, og selgerens plikt til å opplyse går foran kjøperens plikt til å undersøke. Selv om takstmannens vurdering bygget på bilder og ikke på befaring, mente nemnda at den kunne legges til grunn.

For det tredje avviste nemnda poleringsløsningen. Utgangspunktet er at den rimeligste forsvarlige utbedringen skal brukes, og at kjøperen må vise at en dyrere løsning er nødvendig. Glassfirmaet forklarte at så mange og så dype riper ikke lot seg polere bort, og at varmen kunne skade folien mellom lagene i laminert glass. Selskapet la ikke frem en faglig vurdering som svarte på dette.

Kjøperen fikk et prisavslag på 21 200 kroner etter at egenandelen var trukket fra, og forsinkelsesrente. Avgjørelsen var enstemmig.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at også små skader kan være en mangel når boligen er beskrevet som nesten ny. Jo høyere tilstandsgrad rapporten gir, desto mer kan du forvente.

Saken viser også at selskapet kan hevde at en billigere reparasjon er nok. Da må den løsningen faktisk fungere. Uttalelser fra fagfolk som forklarer hvorfor en billig metode ikke virker, kan avgjøre hvilket beløp som legges til grunn.

Kort oppsummert

• Riper i vindu og balkongdør ble funnet kort etter overtakelsen av en bolig fra 2019 med TG 0.
• Nemnda mente ripene var et avvik fra det kjøperen kunne forvente, og at polering ikke var en tilfredsstillende løsning.
• Kjøperen fikk medhold og et prisavslag på 21 200 kroner etter fradrag for egenandel.