Lekkasje fra bad fra 2005 i leilighet fra 1941: delvis medhold (FinKN 2024-994)

Hva saken gjaldt

Leiligheten var oppført i 1941 og bygget om til bolig i 2005. Den ble solgt for 2,72 millioner kroner ved kjøpekontrakt av 21.3.23. Annonsen kalte den «lys og påkostet», og badet var beskrevet som pent og tidløst, fra 2005, med ny baderomsinnredning fra 2022.

Tilstandsrapporten ga sluk, membran og tettesjikt TG 2 (avvik som ikke krever umiddelbare tiltak). Rapporten sa at over halvparten av forventet levetid var brukt opp, og at membranen lå skjult. Kjøperen skulle overvåke tilstanden jevnlig.

I januar 2024 kontaktet naboen i etasjen under kjøperen om sporadiske vanndrypp fra himlingen. En fagkyndig fant at membranen ikke var ført opp rundt toalettavløpet. Den skulle enten ha hatt oppkant på 25 mm over slukristen eller vært brettet ned i avløpet.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake) for utbedringen, 39 406 kroner inkludert takstutgifter, pluss forsinkelsesrente. Kjøperen mente feilen var upåregnelig etter det som ble opplyst ved salget, og at selgers takstmann burde ha oppdaget den.

Selskapet, som hadde selgers boligselgerforsikring (forsikring som dekker selgers ansvar for mangler), avslo kravet. Det pekte på at kjøperen overtok vedlikeholdsansvaret ved overtakelsen, at lekkasjen kom fordi sluket ikke var rengjort, og at badets alder og risikoopplysningene tilsa at kjøperen måtte regne med utbedringer.

Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) ga selskapet medhold. Det la vekt på badets alder og de tydelige risikoopplysningene.

Hva nemnda la vekt på

Nemnda var i hovedtrekk enig med sekretariatet i at kjøperen måtte forvente å skifte ut deler av et 17 år gammelt bad, og at TG 2 på membranen var en klar advarsel. Den kom likevel til et annet resultat i den samlede vurderingen, og sa selv at den gjorde det under tvil.

Avgjørende var at det var noe annet enn slitasje og alder som var galt. Kjøperen måtte regne med å renovere badet i overskuelig fremtid. Men det var ikke påregnelig at badet allerede ved kjøpet var utett, fordi membranen manglet oppkant ved toalettavløpet, like ved dusjsonen.

Nemnda la til grunn at en lokal utbedring kostet 34 656 kroner, og tilkjente prisavslag med dette beløpet, med tillegg av forsinkelsesrente. Beløpet gis før fradrag for kjøperens egenandel. Kostnaden til reklamasjonsrapporten på 4 750 kroner mente nemnda var dekket av kjøperens egen boligkjøperforsikring. Ble kjøperen likevel belastet, kunne den kreves som en del av prisavslaget.

Fordi nemnda fant en mangel etter § 3-2 (boligen må stemme med det kjøperen med rimelighet kunne vente), tok den ikke stilling til om selgers kunnskap eller takstmannens ansvar etter § 3-7 kunne gi et krav.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at en høy tilstandsgrad på et gammelt bad ikke stenger for alle krav. Risikoopplysningene handler om at badet nærmer seg slutten av levetiden. De sier ikke uten videre at det allerede er utett. En konkret byggefeil, som manglende oppkant på membranen, kan derfor være en mangel selv om badet er gammelt.

Saken viser også at delvis medhold ofte betyr at bare deler av kravet fører frem. Her ble prisavslaget satt til utbedringskostnaden for en lokal reparasjon, ikke til et høyere beløp for større arbeider.

Kort oppsummert

• Utett membran ved toalettavløpet i et bad fra 2005 ga vanndrypp hos naboen under.
• Nemnda mente under tvil at det var en mangel, selv om badet hadde TG 2 og var gammelt.
• Kjøperen fikk delvis medhold med prisavslag på 34 656 kroner, med forsinkelsesrente.