Sameiets faktura for støyskjerm i leilighet fra 1930: avvist (FinKN 2024-952)

Hva saken gjaldt

Leiligheten var oppført i 1930 og ble solgt for 6,2 millioner kroner ved kjøpekontrakt av 16.8.22. Overtakelsen var 15.11.22. Kontrakten sa at eiendommen ble overdratt fri for heftelser, med unntak av det som fulgte av salgsoppgaven.

I egenerklæringen ble selger spurt om kjennskap til vedtak eller forslag som kunne øke felleskostnadene. Selger svarte ja og oppga at det gjaldt dersom drenering utføres. Sameiets opplysninger og årsrapport lå ved salgsoppgaven.

Sameiet hadde søkt kommunen om å sette opp et støygjerde, og rammetillatelsen kom i januar 2022. Sameiet hadde først påtatt seg å betale søknadskostnadene. Det oppsto uenighet om fordelingen i mars 2023, og styret vedtok i september samme år å dele kostnaden mellom sameierne. Kjøperen fikk en faktura på 26 655 kroner datert 6.10.23 og reklamerte 24.10.23.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde 26 655 kroner fra selskapet som hadde selgers boligselgerforsikring (forsikring som dekker selgers ansvar for mangler). Kjøperen mente leiligheten ikke var i samsvar med avtalen om at den skulle overdras fri for heftelser. Kostnaden var en merkostnad som ikke fulgte av kjøpekontrakten. Kjøperen mente også at selger måtte ha kjent til fordelingen, fordi selger hadde overtatt som styreleder etter sin ektefelle, og skulle ha opplyst om den.

Selskapet viste til at sameiet hadde betalt kostnaden lenge før salget, og at uenigheten om fordelingen oppsto først etter overtakelsen. Da hadde risikoen for forholdet gått over på kjøperen. Selskapet mente også at kjøperen uansett hadde reklamert for sent, og at verken selger eller megler kunne vite om den senere uenigheten.

Hva nemnda la vekt på

Nemnda sluttet seg til sekretariatets vurdering (sekretariatet er nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør).

Avgjørende var tidspunktet. Beslutningen om å fordele kostnaden på seksjonseierne ble tatt etter overtakelsen. Etter reglene om risikoovergang (§§ 2-4 og 2-5) er det da kjøperen som bærer forholdet, og ikke selger.

Nemnda så også på utdraget fra sameiets protokoll for 2021 som kjøperen la frem. Det stilte ikke saken i et annet lys, og heller ikke det kjøperen anførte etterpå. Nemnda tok ikke stilling til reklamasjonsfristen, siden kravet falt bort på risikoovergangen.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at det ofte avgjør utfallet når en beslutning ble tatt, og ikke bare når kostnaden oppsto. Et vedtak i sameiet etter overtakelsen regnes i utgangspunktet som kjøperens sak, også når arbeidet eller søknaden ble satt i gang i selgers tid. Kjøpere i sameier bør derfor lese sameiets protokoller og årsrapporter før kjøpet, og se etter saker som ennå ikke er avgjort.

Kort oppsummert

• Kjøperen fikk en faktura på 26 655 kroner fra sameiet for en søknad om støyskjerm, et år etter overtakelsen.
• Fordelingen av kostnaden ble besluttet etter overtakelsen, og risikoen lå da hos kjøperen.
• Kjøperen fikk ikke medhold.