Lekkasje fra bad med TG 2 i enebolig fra 1980: ikke medhold (FinKN 2026-198)

Hva saken gjaldt

Boligen var en enebolig fra 1980, solgt for 11,1 millioner kroner. Salgsoppgaven sa at boligen hadde eldre standard og at oppussing måtte påregnes. Badet i første etasje var fra 2002 og fikk TG 2 i tilstandsrapporten (avvik som kan kreve tiltak). Takstmannen begrunnet TG 2 med alder og slitasje og nevnte flere konkrete avvik: eldre tettesjikt (den vanntette flaten i gulvet og veggene) og eldre rør med ukjent restlevetid, og en lite fagmessig løsning rundt servanten som kunne la vann renne bak tettesjiktet. Rapporten sa også at fornying av våtrommet burde påregnes. Selger svarte i egenerklæringen (skjema om det hun vet om boligen) at hun ikke kjente til feil ved våtrom.

Etter overtakelsen dryppet det vann ned i boden under badet når kjøper brukte dusj og badekar. Rapporter viste at sluket var utett, og at lekkasjen trolig hadde pågått en stund, med råteskade på flere bjelker. Det var også lagt smøremembran (en påstrøkt tetting) rundt sluket, sannsynligvis som et forsøk på å tette en lekkasje. Utbedringen ble anslått til 437 940 kroner.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøper krevde prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake) på 437 940 kroner, pluss 7 181 kroner i takstutgifter, egenandel og forsinkelsesrente. Kjøper mente at rapportens opplysninger var for generelle, at utett sluk skyldtes feil utførelse og ikke alder, og at både selger og takstmann hadde gitt uriktige opplysninger. Badet burde etter kjøpers syn ha fått TG 3.

Anticimex, som hadde selgers boligselgerforsikring, mente at opplysningene i rapporten var konkrete og bygde på takstmannens observasjoner og badets alder, ikke på generelle forbehold. Kjøperen nådde ikke frem: selskapet fikk medhold.

Hva nemnda la vekt på

Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) kom til at det ikke var noen mangel, og nemnda var enstemmig enig. Tre forhold var viktige.

For det første risikoopplysningene. Boligen var eldre og solgt med opplysning om at oppussing måtte påregnes. Badet hadde TG 2 på grunn av alder og slitasje, med konkrete opplysninger om eldre tettesjikt, eldre rør, lite fagmessig utførelse og risiko for følgeskader ved lekkasje. Fuktskjolder i boden under badet og andre fuktavvik i boligen var også nevnt. Da var en lekkasje ikke upåregnelig, og det er et vilkår for mangel etter avhendingslova § 3-2.

For det andre tilstandsgraden. Nemnda mente det var vanskelig å si at TG 2 var feil. Tilstandsgrader bygger på takstmannens skjønn, og han hadde gjort hulltaking og fuktmåling uten å finne forhøyede verdier.

For det tredje selgers opplysninger (§ 3-7 og § 3-8). Det var uklart når smøremembranen ble lagt, og om lekkasjen kunne ha oppstått etter at avtalen var inngått. Selger hadde de siste årene mest brukt soverommet og badet i underetasjen, så det var vanskelig å si at hun kjente til feilen. En mangelfull opplysning om smøremembranen ville dessuten neppe påvirket avtalen, siden takstmannen allerede hadde opplyst om tettesjiktets tilstand.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at et bad med TG 2 og konkrete opplysninger om alder, tettesjikt og rør er et bad kjøper må regne med å måtte bytte. En lekkasje der er da sjelden en mangel, selv om regningen blir stor.

Den viser også at det er tungt å angripe tilstandsgraden. Nemnda gir takstmannens skjønn stor vekt, og kjøper må sannsynliggjøre at selger visste om feilen. Bare opplysningen om at noe er eldre, er ikke nok til å vise det.

Kort oppsummert

• Lekkasje fra utett sluk på et bad fra 2002 i en enebolig fra 1980, med krav om 437 940 kroner.
• Nemnda mente at TG 2 og de konkrete risikoopplysningene gjorde lekkasjen påregnelig, og at selger ikke kunne påvises å ha visst om den.
• Kjøper fikk ikke medhold.