For liten septiktank i oppussingsobjekt fra 1978: ikke medhold (FinKN 2025-333)

Hva saken gjaldt

Boligen var en enebolig oppført i 1978 og solgt for 2,2 millioner kroner i september 2023. Salgsoppgaven kalte den et oppussingsobjekt som bar preg av slitasje og hadde en del feil. Den var opprinnelig godkjent med to hybler i underetasjen, men det sto uttrykkelig at det ikke var to fungerende hybler der nå. Salgsoppgaven opplyste også at boligen hadde en eldre septiktank som lå rett utenfor tomtegrensen.

Tilstandsrapporten ga rom under terreng TG 3 (store avvik, tiltak må iverksettes), og drenering fikk også TG 3. Våtrom, toalettrom og VVS fikk TG 2 (avvik som kan kreve tiltak). Rapporten viste til at avløpsrørene var fra byggeåret og at anbefalt brukstid var passert.

Etter overtakelsen fant kjøperen at septiktanken ikke var godkjent for en enebolig med to hybler fordi den var for liten. Avløpet fra ett bad i kjelleren gikk heller ikke til tanken. Kjøperen reklamerte (meldte fra om mangelen) i september 2023.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake) på 806 031 kroner. Kjøperen krevde også erstatning for tapt leieinntekt på 30 000 kroner i måneden, dekning av sakskostnader og forsinkelsesrente. Kjøperen mente forholdene var upåregnelige og at selger hadde svart uriktig i egenerklæringen (skjemaet der selger svarer om boligen). Selger hadde blant annet krysset av for at boligen ble solgt med utleiedel.

Forsikringsselskapet, Anticimex, avviste kravet. Selskapet viste til boligens alder, til at tanken var opplyst som eldre og plassert utenfor tomtegrensen, og til tilstandsgradene og risikoopplysningene om rørene.

Hva nemnda la vekt på

Nemnda ga selskapet medhold og fant ingen mangel etter avhendingsloven § 3-2. Fire ting talte mest.

For det første salgsmåten. Boligen ble markedsført som oppussingsobjekt, og det sto at hyblene ikke fungerte. Kjøperen kunne derfor ikke ha høye forventninger, særlig til underetasjen med TG 3.

For det andre rørene. De var 45 år gamle og hadde TG 2 med opplysning om at anbefalt brukstid var passert. Tilstandsrapporten sa selv at slike bygningsdeler gjør oppgraderinger påregnelige.

For det tredje septiktanken. At en eldre tank lå utenfor tomtegrensen, regnet nemnda som en risikoopplysning (en opplysning som varsler om at det kan bli behov for tiltak).

Nemnda mente at det sentrale er om det var påregnelig for kjøperen, ut fra opplysningene ved salget, at rør og septiktank måtte oppgraderes. Det var det, og behovet gikk ikke ut over det påregnelige.

Nemnda mente heller ikke at selger hadde brutt § 3-7, som gjelder at selger må gi opplysninger om forhold han kjenner til. Nemnda pekte på at selv om opplysningene var ufullstendige, var ikke lovens vilkår om at de virket inn på avtalen oppfylt, gitt risikoopplysningene om tanken og rørene. Nemnda pekte samtidig på at det var uheldig at selger hadde krysset av for utleiedel. Avgjørelsen var enstemmig.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at nemnda ser på hele bildet av opplysningene, ikke bare enkeltsvar i egenerklæringen. Et uheldig svar fra selger er ikke nok hvis kjøperen likevel hadde fått tilstrekkelige varsler andre steder.

For eldre boliger solgt som oppussingsobjekt er forventningene lave. Høy alder på rør, lav tilstandsgrad og en opplysning om at brukstiden er passert, gjør at nemnda regner utbedringer som påregnelige. Det gjelder selv om regningen blir stor.

Saken viser også at det ikke hjelper å vise til at noe er upåregnelig i seg selv. Det avgjørende er hva kjøperen kunne forvente ut fra salgsoppgaven og tilstandsrapporten.

Kort oppsummert

• Septiktanken var for liten for en enebolig med to hybler, og ett bad var ikke koblet til tanken.
• Nemnda mente boligen var solgt som oppussingsobjekt, at rørene var opplyst som gamle med TG 2, og at utbedringene var påregnelige.
• Kjøperen fikk ikke medhold. Forsikringsselskapet ble frikjent for kravet på 806 031 kroner.