Råte i selvbygd kjølerom i enebolig fra 1980: ikke medhold (FinKN 2024-1188)

Hva saken gjaldt

Boligen var en enebolig fra 1980, solgt for 6,5 millioner kroner sommeren 2023. Salgsoppgaven sa at boligen var godt vedlikeholdt og oppgradert, men at noe oppgradering måtte påregnes.

I egenerklæringen (skjema der selger svarer på spørsmål om boligen) svarte selger at ufaglærte hadde utført arbeid som vanligvis bør gjøres av fagfolk. Selger hadde selv bygd et kjølerom i halve grovkjøkkenet, og fikk hjelp fra en bekjent som var ingeniør. Tilstandsrapporten gjentok at huseieren hadde bygd rommet selv, og at oppbyggingen ikke var kontrollert fordi det ikke var tilgang. Kjølerommet fikk derfor TG IU, det vil si ikke undersøkt.

Etter overtakelsen oppdaget kjøperen fukt i karmen rundt åpningen mellom kjøkkenet og kjølerommet. Kjøperen åpnet panelet inne i rommet og fant mer fukt og råteskader i veggene.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake) på 142 760 kroner. Beløpet var et pristilbud på et nytt kjølerom. Kjøperen mente skadene var uventede, og at selgerens takstmann måtte ha sett dem under befaringen. Kjøperen mente også at boligen var dårligere enn hun hadde grunn til å vente.

HDI Global Specialty, som hadde selgers boligselgerforsikring (forsikring som dekker kjøpers krav mot selger), avviste kravet. Selskapet viste til at rommet var gammelt, og at det var opplyst at takstmannen ikke hadde vurdert det. Takstmannens bilder fra befaringen viste ingen synlige skader, og kjøperens bilder var tatt etter at lister og panel var fjernet.

Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) ga selskapet medhold.

Hva nemnda la vekt på

Nemnda sluttet seg i hovedsak til sekretariatet. Tre ting veide tyngst.

For det første kunne kjøperen ikke ha store forventninger til rommet (§ 3-2). Egenerklæringen sa tydelig at rommet var bygd av selger selv, og at det var gjort for mer enn 30 år siden. Det samme sto i tilstandsrapporten. At en ingeniør hadde hjulpet til, endret ikke bildet. Det avgjørende var at kjøperen ble tydelig informert om at rommet ikke i hovedsak var bygget av fagfolk. Nemnda viste til en tidligere sak der et bad var bygget i samråd med faglærte, men der det likevel var påregnelig med ufagmessige løsninger fordi det var opplyst om egeninnsats. Rommets alder og byggemåte gjorde dessuten fuktskader påregnelige.

For det andre var takstmannen ikke grovt uaktsom (§ 3-7). Selgers takstmann hadde skrevet at rommet ikke var undersøkt, og at det kunne være skjulte feil. Reglene for tilstandsrapporter krever ikke at kjølerom undersøkes, så takstmannen hadde faktisk gått lenger enn kravet. Terskelen for å kalle noe grov uaktsomhet er høy.

For det tredje mente nemnda at det ikke var sannsynliggjort at råteskadene var synlige i åpningen til kjølerommet da takstmannen var der.

Avgjørelsen var enstemmig.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at opplysninger om egeninnsats gir kjøperen lite å stå på. Er det sagt at et rom er bygget av selger selv, kan du ikke regne med samme kvalitet som fra fagfolk. Nevner rapporten en hjelper med fagbakgrunn, endrer det lite.

En bygningsdel som ikke er undersøkt, blir ikke i seg selv en mangel. Tilstandsgrad IU sier at rommet ikke er sjekket, så skjulte skader kan finnes. Skjulte skader i gamle rom bygget uten fagkompetanse er noe kjøper må regne med.

Det hjelper også å ha bilder fra tiden før kledning og lister ble fjernet, siden begge sider bruker bilder til å vise hva som var synlig.

Kort oppsummert

• Fukt og råte i et kjølerom selger hadde bygd selv, i en enebolig fra 1980.
• Nemnda fant ingen mangel og ga selskapet medhold. Kjøperen fikk ikke prisavslag.
• Opplysninger om egeninnsats og at rommet ikke var undersøkt, svekket kjøperens forventninger.