Manglende vannbåren varme i garasjen: ikke medhold (FinKN 2024-734)

Hva saken gjaldt

Boligen var en enebolig fra 2002, solgt for 4,69 millioner kroner ved kjøpekontrakt i juni 2023. Kjøperen overtok i august 2023. Salgsoppgaven fremhevet vannbåren varme, balansert ventilasjon og garasje med elbillader. Under opplistingen av rom var det gulvvarme oppgitt for alle rom, unntatt garasjen.

Tilstandsrapporten ga varmesentralen TG 1 (ingen avvik). I egenerklæringen (skjemaet der selger svarer på spørsmål om boligen) svarte selger nei på spørsmål om feil ved varmepumpe eller andre installasjoner.

På visning så kjøperen en kursoversikt for varmeanlegget og regulatoren for garasjen, og trodde at det var vannbåren varme også der. Etter overtakelsen fant hun ved en kontroll av varmeanlegget at rørene til garasjen var frakoblet og ute av drift. Selger forklarte at gulvvarmen skal ha blitt skadet under byggingen av boligen og aldri hadde fungert. Selger sa at hun glemte å skrive det i egenerklæringen, og at hun hadde fortalt det til megleren før kontraktsmøtet.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde 79 875 kroner i prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake) etter fradrag for egenandel, med forsinkelsesrente. Et pristilbud fra et rørleggerfirma var på 85 875 kroner. Hun mente at varmen i garasjen hadde vært et salgsargument, at hun ville ha budt lavere om hun visste, og at hun planla å gjøre garasjen om til soverom. Hun mente også at selger og selgers takstmann hadde gitt mangelfulle opplysninger.

Selskapet, som hadde selgerens boligselgerforsikring, avviste kravet fordi det aldri var gitt noen positive opplysninger om vannbåren varme i garasjen. Da måtte kjøperen selv bære risikoen for at forventningen ikke stemte. Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) ga selskapet medhold.

Hva nemnda la vekt på

Nemnda sluttet seg i det vesentlige til sekretariatet. Tre forhold veide tyngst.

For det første salgsdokumentene. Det var ikke opplyst om vannbåren varme i garasjen, og garasjen var det eneste rommet uten oppgitt gulvvarme. Nemnda mente at det ikke var nok at kjøperen selv så en kursoversikt på visning, når selgersiden ellers ikke hadde skapt noen forventning om gulvvarme i garasjen (§ 3-2).

For det andre selgers opplysningsplikt (§ 3-7). Selger burde ha nevnt at varmen ikke virket. Men boligen var ikke markedsført med varme i garasjen. Sekretariatet viste til en tidligere sak der selger ikke hadde plikt til å opplyse om defekte varmekabler som ikke var omtalt i salgsmaterialet. At boligen tidligere hadde en høyere standard, er ikke noe selger nødvendigvis må fortelle om.

For det tredje at varmen enkelt kan etableres etter pristilbudet, og at varmeanlegget ellers virket. Da mente nemnda at takstmannen heller ikke hadde brutt forskriften. Avgjørelsen var enstemmig.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at det er salgsdokumentene som avgjør hva du kan forvente. Det som ikke står der, og som du bare tror på grunnlag av det du så på visning, gir sjelden et krav.

Selger kan ha gjort en feil ved å ikke nevne at noe ikke virket, men det er ikke nok alene. Nemnda ser på om opplysningen var noe kjøperen hadde grunn til å vente, og om det hadde betydning for kjøpet.

Kort oppsummert

• Kjøperen trodde at garasjen hadde vannbåren varme, men rørene var frakoblet.
• Nemnda mente varmen i garasjen aldri var opplyst i salgsdokumentene, og at selger ikke hadde brutt opplysningsplikten.
• Kjøperen nådde ikke frem med kravet på 79 875 kroner, og selskapet fikk medhold.