Taklekkasje i bolig fra 1980: reklamert for sent, ikke medhold (FinKN 2025-1063)

Hva saken gjaldt

Boligen var en enebolig fra 1980, solgt for 9,3 millioner kroner. Salgsdokumentene beskrev huset som en bolig med bra standard og mange påkostninger. I tilstandsrapporten fikk både taktekking og takkonstruksjon TG 1 (best mulig tilstandsgrad, kun mindre avvik). Taket var vasket og impregnert i 2021 med åtte års garanti. Selger opplyste i egenerklæringen (selgers eget skjema om boligen) om en mindre lekkasje i 2002, og at det da ble lagt ny shingel oppå den gamle.

Kjøper overtok 21.8.23. Kort tid etter kom det vann inn på kryploftet etter kraftig regn. Kjøper meldte fra til sin egen bygningsforsikring, som fikk laget en rapport 1.9.23. Rapporten fant at pappshingelen stedvis hadde løsnet i limingen, og at årsaken var et utett yttertak. Den fant ingen følgeskader inne i huset og mente det ikke var behov for større tiltak. Den anbefalte likevel å lime fast den løse shingelen og å vurdere ny tekking innen rimelig tid. Kjøper limte som anbefalt. Sommeren etter kom det vann gjennom taket igjen.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøper krevde 545 656 kroner i prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake), tilsvarende et tilbud på å legge om hele taket. I tillegg krevde kjøper dekket utgifter til takst og juridisk bistand, samt forsinkelsesrenter. Kjøper mente taket var mangelfullt, og at reklamasjonen (meldingen til selger eller selgers forsikringsselskap om at kjøper mener det er en mangel) kom i tide. Kjøper viste til at den første rapporten ikke ga grunn til å tro at selger kunne holdes ansvarlig, siden den beskrev en enkelthendelse i styrtregn og konkluderte med at større tiltak ikke var nødvendig.

Selskapet, som hadde selgers boligselgerforsikring (forsikring som dekker kjøpers krav mot selger), mente at kjøper hadde tapt kravet ved å klage for sent. Kjøper burde ha reklamert allerede etter den første lekkasjen. Klagen ble sendt 20.8.24, omtrent ett år senere. Selskapet bestred også at taket var mangelfullt.

Hva nemnda la vekt på

Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) ga selskapet medhold, og nemnda var enig. Saken gikk kun på om fristen var oversittet. Loven krever at kjøper melder fra innen rimelig tid etter at kjøper oppdaget eller burde ha oppdaget mangelen. Nemnda la til grunn at fristen begynner når det er temmelig klart for kjøper at selger kan være ansvarlig.

Tre forhold talte for at fristen startet allerede høsten 2023:

• Taket hadde TG 1 og var nylig påkostet. Kjøper kunne ha høye forventninger til at det var tett. Da det lekket nesten straks etter overtakelsen, var det en tydelig grunn til å reagere overfor selger.
• Rapporten fra 1.9.23 inneholdt illevarslende opplysninger. Den beskrev et utett yttertak og løs shingel. Det tilsa at taket ikke svarte til TG 1.
• At rapporten ikke anbefalte større tiltak, friskmeldte ikke taket. Rapportens formål var å vurdere kjøpers bygningsforsikring, og den anbefalte likevel tiltak på selve taktekkingen.

Nemnda mente derfor at reklamasjonen kom for sent. Kravet falt bort uten at nemnda tok stilling til om taket var en mangel. Avgjørelsen var enstemmig.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Kjøperen nådde ikke frem med kravet. Saken viser at reklamasjonsfristen kan begynne å løpe tidlig, allerede når det dukker opp et symptom og en rapport peker på en svakhet. Det er ikke nødvendig å vite hva det koster å utbedre, eller å vente på at problemet gjentar seg.

En rapport bestilt for et annet formål, for eksempel av kjøpers egen bygningsforsikring, kan også sette fristen i gang. Nemnda vurderer hva rapporten faktisk sier om boligens tilstand, ikke bare om den anbefalte tiltak. Er boligen solgt med høy tilstandsgrad, veier en lekkasje kort tid etter overtakelsen tungt som varsel.

Kort oppsummert

• Kjøper krevde 545 656 kroner i prisavslag etter gjentatte lekkasjer i et tak med TG 1.
• Nemnda mente kjøper burde ha reklamert allerede etter lekkasjen og rapporten høsten 2023, og at klagen ett år senere kom for sent.
• Selskapet fikk medhold. Kjøperen fikk ikke prisavslag.