Fukt i kjeller og el-anlegg i rekkehus fra 1953: delvis medhold (FinKN 2025-738)

Hva saken gjaldt

Boligen var et rekkehus på Østlandet, oppført i 1953 og kjøpt i 2024. Salgsoppgaven beskrev en bolig med normal standard og listet opp flere påkostninger. Tilstandsrapporten ga blant annet innvendige overflater, el-anlegg og drenering TG 2 (avvik som ikke krever umiddelbart tiltak). Rapporten nevnte også høy fuktighet og løs puss på vegger i underetasjen.

Kort tid etter overtakelsen fant kjøperen flere forhold: avvik ved el-anlegget, asbest, fukt i kjelleren, skader på et toalettrom og skader på en vegg i stuen. Kjøperen mente selger hadde sagt at kjelleren var tørr, og at selger hadde fått utført arbeid på puss og el uten fagfolk.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen hadde tegnet boligkjøperforsikring hos HELP Forsikring. Forsikringen dekker juridisk bistand og dokumentasjon når det er sannsynlig at boligen har en mangel (en feil som gir kjøperen rett til for eksempel prisavslag). Kjøperen krevde at selskapet skulle hjelpe videre med fukt, el-anlegg og stuevegg, i tillegg til asbest.

Selskapet, kjøperens eget forsikringsselskap, mente kravene ikke ville føre frem og avsluttet saken. Det pekte på at dreneringen var gammel og gitt TG 2, at rapporten advarte om fukt, og at selgers takstmann ikke husket å ha gitt noen muntlig forsikring om kjelleren. Selskapets interne klagenemnd tok heller ikke klagen til følge. Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) ga kjøperen delvis medhold.

Hva nemnda la vekt på

Spørsmålet var ikke om det helt sikkert var en mangel, men om saken var prosedabel, altså om et krav kunne ha rimelig sjanse i en tvist.

For fukt i kjelleren pekte nemnda på at takstmannen kanskje ikke hadde tatt hull i konstruksjonen som forskriften krever, og at et toalettrom i kjelleren ikke var omtalt i rapporten. Selger hadde også svart nei på spørsmål om fukt og om ufaglært arbeid. Det manglet dessuten undersøkelser av omfang og årsak.

For el-anlegget mente nemnda at ufaglært arbeid kan være alvorlig og innebære en sikkerhetsrisiko, selv om rapporten ga flere negative opplysninger. Selskapet må som et minimum hjelpe til med videre undersøkelser.

For asbest la nemnda til grunn at det var synlig for takstmannen, men ikke nevnt i rapporten. Kjøperen måtte regne med at vaskerommet skulle totalrenoveres, men fjerning av asbest gir ekstrakostnader.

Skaden på stueveggen var ikke prosedabel. Overflatene var gitt TG 2, og rapporten nevnte glipper og bulker.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken gjelder ikke et krav mot selger, men om boligkjøperforsikringen må hjelpe videre. Terskelen er lavere enn i en vanlig mangelssak. Det holder at kravet er prosedabelt, og nemnda godtok at usikkerhet om takstmannens undersøkelser og manglende opplysninger om omfang kunne være nok. Samtidig hjelper ikke TG 2 og tydelige advarsler kjøperen på alle punkter, slik stueveggen viser.

Kort oppsummert

• Rekkehus fra 1953 med fukt i kjeller, avvik ved el-anlegget, asbest og skade på en stuevegg.
• Nemnda mente fukt, el-anlegg og asbest var prosedable og ga rett til videre bistand.
• Kjøperen fikk delvis medhold, siden skaden på stueveggen ikke ga rett til bistand.