Garasjeareal regnet som boligareal i enebolig: delvis medhold (FinKN 2025-692)

Hva saken gjaldt

Boligen var en toetasjes enebolig med frittliggende garasje, oppført i 1992 og solgt for 8 millioner kroner i september 2024. Annonsen og salgsprospektet oppga internt bruksareal (BRA-i, arealet innenfor boenheten) og totalt bruksareal på 246 kvadratmeter. Lenger ned i prospektet stod arealet i kjeller på 89 kvadratmeter og i første etasje på 98 kvadratmeter, og garasjen med 40 og 19 kvadratmeter. Tilstandsrapporten oppga boligens interne bruksareal til 187 kvadratmeter og garasjen til 59 kvadratmeter som eksternt bruksareal (BRA-e, rom utenfor boenheten).

Etter kjøpet oppdaget kjøperen at garasjens areal var regnet med i boligens interne bruksareal. Megleren erkjente at det hadde skjedd en «menneskelig svikt» ved utformingen av salgsoppgaven.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde 1 279 120 kroner i prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake). Beløpet var regnet ut ved å gange kvadratmeterprisen med de manglende kvadratmeterne og to tredjedeler. En megler kjøperen brukte, anslo verditapet til omkring 1,4 millioner kroner.

Boligselgerforsikringen (forsikring selger har tegnet, som kjøper kan kreve mot) avviste kravet. Selskapet mente motstriden var tydelig i tilstandsrapporten, at kjøperen burde ha oppdaget den, at prospektet selv var motstridende, og at feilen ikke ga noe verdiminus. En megler selskapet brukte, mente at det ikke var noe verditap.

Hva nemnda la vekt på

Nemnda sluttet seg fullt ut til sekretariatets (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) vurdering. Tre forhold var viktige.

For det første at det var en mangel etter § 3-3 andre ledd. Selv om kjøperen kunne ha oppdaget de uklare opplysningene, måtte selger og selgers profesjonelle hjelpere bære risikoen. Kjøperen måtte finlese og sammenholde dokumentene, mens feilen måtte fremstå som åpenbar for en profesjonell megler.

For det andre hva mangelen bestod i. Kjøperen kunne ikke forvente at selve boligen hadde 246 kvadratmeter. Mangelen var at garasjearealet var feilklassifisert som internt bruksareal. Avviket var derfor uegentlig og gjaldt garasjen, ikke boligen.

For det tredje beløpet (§ 4-12 første ledd). Nemnda mente et så stort avvik neppe var uten verdi, men viste til en tidligere sak om feilklassifisert garasjeareal der beløpet ble satt skjønnsmessig til 200 000 kroner. To-tredjedelsregelen passet ikke. Nemnda satte prisavslaget til 200 000 kroner, og den lovfestede egenandelen på 10 000 kroner ble trukket fra (§ 3-1 fjerde ledd).

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at en feil i arealoppgaven kan være en mangel selv om kjøperen kunne ha funnet motstriden ved nøye lesing. Men størrelsen på avviket avgjør ikke beløpet alene. Når feilen gjelder en garasje og ikke boligens egne rom, utmåles avslaget skjønnsmessig. Dokumentert verdivurdering fra begge sider veier tungt.

Kort oppsummert

• Garasjeareal på 59 kvadratmeter var regnet med i boligens interne bruksareal i salgsoppgaven.
• Nemnda fant en mangel, men mente avviket var uegentlig og satte avslaget skjønnsmessig.
• Kjøperen fikk delvis medhold. Avgjørelsen var enstemmig.