Jordfeil på utelys og bad med TG 3: ikke medhold (FinKN 2025-1035)

Hva saken gjaldt

Boligen var en enebolig fra 1980, solgt for 9 millioner kroner. I tilstandsrapporten fikk el-anlegget TG 2 (avvik som kan kreve tiltak). Rapporten sa at det var gjort diverse arbeid i 2017 og 2018, men at det ikke fantes samsvarserklæring (dokumentasjon fra elektriker på at arbeidet er utført etter reglene) for anlegget som helhet. Badet i første etasje fikk TG 3 (store eller alvorlige avvik). Rapporten sa at det manglet membran under fliser i våtsonen, at fallet til sluket var for dårlig, og at rommet ikke var utformet som våtrom etter dagens krav. Kostnaden for membran var anslått til 150 000 til 300 000 kroner, og en oppgradering måtte påregnes. Selger hadde selv opplyst i egenerklæringen (selgers eget skjema om boligen) at badene var bygget uten membran.

Kjøper overtok 1.3.24. Kort tid etter sluttet utelysene på en steingard rundt eiendommen å virke, og jordfeilbryteren løste ut. I meldinger mellom partene skrev selger at dette hadde vært slik i mange år. Kjøper fant også at badegulvet i hovedetasjen ga etter og hadde sprekker i flisene. En takstmann målte at gulvet hadde seget mot midten, og mente bjelkelaget måtte forsterkes. Utbedringen var anslått til 124 575 kroner.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøper krevde 183 875 kroner i prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake), 4 000 kroner for egenandel til juridisk bistand og forsinkelsesrenter. Kjøper mente at selger hadde gitt for dårlige opplysninger, særlig om el-anlegget, og at det ikke var påregnelig at badet hadde så alvorlige feil selv om det hadde TG 3.

Selskapet, som hadde selgers boligselgerforsikring (forsikring som dekker kjøpers krav mot selger), avviste først alt. Det viste til risikoopplysningene og at badet var gammelt. Senere godtok selskapet sekretariatets vurdering av at feilen ved el-anlegget var en mangel.

Hva nemnda la vekt på

Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) delte saken i to. Nemnda sluttet seg til begge delene.

Utelysene: Her var det enighet om at selger ikke hadde gitt de opplysningene kjøper hadde krav på. Selskapet aksepterte dette, og nemnda la det til grunn som en mangel (feil ved boligen som gir kjøper krav). Utbedringen var priset til 47 500 kroner. Prisavslaget ble satt til 25 000 kroner fordi kjøper får nye lys i stedet for gamle, og et slikt standardhevingsfradrag skal trekkes fra. Etter fradrag for kjøperens egenandel ble det 15 000 kroner. I tillegg fikk kjøper 4 000 kroner for egenandelen til juridisk bistand og forsinkelsesrenter.

Badet: Her var det ingen mangel. Nemnda pekte på flere ting:

• Det var gitt flere konkrete risikoopplysninger om badet, blant annet TG 3, manglende membran, feil fall og dyr utbedring.
• Kjøper måtte regne med at gulvet og etasjeskillet måtte forsterkes når et gammelt bad skulle oppgraderes.
• Utbedringskostnadene lå i stor grad i samsvar med kostnadsestimatet fra salget.
• Nemnda viste til en tidligere sak med lignende bad, der kjøper ikke fikk medhold.

Konklusjonen ble formelt at foretaket fikk medhold. Kjøper fikk likevel dekket en mindre del: 15 000 kroner i prisavslag og 4 000 kroner i erstatning for utelysene. Kravet om penger for badet ble avvist. Avgjørelsen var enstemmig.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at én sak ofte deles i flere krav som vurderes hver for seg. Selv om kjøper tapte det store kravet på badet, fikk kjøper noe for el-anlegget der selger hadde kjent til problemet uten å si fra.

Saken viser også at TG 3 og konkrete kostnadsanslag i tilstandsrapporten gjør det vanskelig å få gjennomslag for at større kostnader er uventede. Nemnda ser på hele opplysningsbildet: rapport, egenerklæring og prospekt. Får du nye deler i stedet for gamle, trekkes det for at du får en bedre standard enn du kjøpte.

Kort oppsummert

• Kjøper krevde 183 875 kroner for feil på el-anlegg og et badegulv som ga etter i en bolig fra 1980.
• Badet ble ikke ansett som en mangel fordi rapporten og egenerklæringen hadde varslet om alvorlige avvik.
• Utfallet var ikke medhold på hovedkravet, men kjøper fikk 15 000 kroner i prisavslag og 4 000 kroner i erstatning for feilen på utelysene.