Fukt i garasje og for sen reklamasjon i enebolig: ikke medhold (FinKN 2025-1285)

Hva saken gjaldt

Boligen var en enebolig i Innlandet fra 2005, solgt for 4,1 millioner kroner. Salgsoppgaven beskrev en dobbel garasje som holdt normal standard og var meget godt vedlikeholdt. I egenerklæringen (skjemaet selger fyller ut om boligens tilstand) svarte selger nei på spørsmål om endringer på garasje og på om det var utført arbeid av ufaglærte. Tilstandsrapporten omtalte garasjen som meget godt vedlikeholdt, men byggegrunn og drenering ble ikke undersøkt.

Kjøperen overtok sommeren 2022. I 2023 oppdaget hun vann på garasjegulvet og fikk fagkyndige til å se på det. Først i mai 2024 meldte hun fra til selgers forsikringsselskap. Etter kjøperens egne rapporter kom vannet trolig opp gjennom gulvet, og massene under garasjen dreneret ikke som de skulle.

Etter salget kom det frem at selger hadde satt opp garasjen selv fra et byggesett. Selger hadde også sagt på visningen at gulvet kunne bli vått av snø fra en bil.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake) på 763 500 kroner, med forsinkelsesrente og erstatning for egenandelen på 4 000 kroner. Hun mente fukten var upåregnelig ut fra det som ble opplyst, og at selger hadde brutt opplysningsplikten ved ikke å si at han hadde bygget garasjen selv. Hun mente også at hun ikke hadde reklamert for sent.

Forsikringsselskapet, som hadde selgers boligselgerforsikring, mente reklamasjonen kom for sent (§ 4-19). Selskapet mente også at fukten var påregnelig, og at selger ikke hadde brutt opplysningsplikten.

Hva nemnda la vekt på

Nemnda ga selskapet medhold. Saken avgjøres av reklamasjonsfristen, og ikke av om garasjen hadde en mangel.

For det første fristen. En kjøper må reklamere innen rimelig tid etter at hun oppdaget eller burde oppdaget mangelen (§ 4-19 første ledd). Kjøperen hadde sett fukt og hatt fagkyndige inne allerede i 2023. Nemnda mente hun hadde grunn til å reklamere tidligere, særlig fordi garasjen var omtalt som meget godt vedlikeholdt. Kjøperen kan få tid til å undersøke, men en reklamasjon trenger ikke oppgi årsaken. Det holder å si hvordan mangelen viser seg og at man vil gjøre krav gjeldende.

For det andre unntaket for grov uaktsomhet. En for sen reklamasjon kan reddes hvis selger har opptrådt grovt uaktsomt, uærlig eller illojalt (§ 4-19 tredje ledd). Nemnda mente selgers opptreden ikke var det. Riktignok hadde han ikke sagt at han selv hadde satt opp garasjen, og det er ikke sagt at han fortalte om vann ved regn og uvær. Men fundamentet og gulvet, der problemet lå, var utført av faglærte. At resten av garasjen var egeninnsats, hadde ikke sammenheng med skaden.

For det tredje ble det ikke vurdert om fukten var en mangel. Kravet var tapt på grunn av tidspunktet. Avgjørelsen var enstemmig.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at tid teller like mye som innholdet i kravet. Har du sett tegn til fukt eller skade, og hatt fagfolk inne for å undersøke, starter fristen for å reklamere å løpe, selv om årsaken er uklar. Å vente på en full rapport kan bety at kravet faller bort.

Den viser også at unntaket for grov uaktsomhet er snevert. At selger holdt tilbake noe, er ikke nok alene. Det må ha sammenheng med feilen, og opptredenen må være så klanderverdig at den gjør det urimelig å la selgeren påberope fristen.

Kort oppsummert

• Vann på garasjegulvet i en enebolig fra 2005, med krav på 763 500 kroner.
• Kjøperen oppdaget fukten i 2023 og reklamerte først i mai 2024, som nemnda mente var for sent.
• Unntaket for grov uaktsomhet kom ikke til anvendelse, og kjøperen fikk ikke medhold.