Brønn med bare overflatevann, bolig fra 1916: delvis medhold (FinKN 2024-638)

Hva saken gjaldt

Boligen var en enebolig fra 1916 på Østlandet, solgt for 2,9 millioner kroner. Den ble markedsført som en eldre bolig med behov for oppgradering, og kjøper var opplyst om privat vei, vann og kloakk. Tilstandsrapporten sa privat brønnvann med egen pumpe, og vannledningene og de utvendige vann- og avløpsledningene fikk mørk TG 2 (avvik som kan kreve tiltak). Rapporten sa at det ikke var behov for utbedring siden anlegget fungerte, men at skader kunne oppstå plutselig på eldre anlegg.

I egenerklæringen (selgerens skjema om boligens tilstand) svarte selger nei på spørsmål om feil ved vann og avløp. Selger opplyste at det var gravd flere vannbrønner, at det nå var to, og at en fagperson hadde utført arbeidet.

Kort tid etter overtakelsen gikk brønnen tørr. Kjøper reklamerte (meldte fra om mangelen) i august 2023. Et brønnborefirma forklarte at eiendommen fikk vann fra en gravd brønn, altså overflatevann, og at slike brønner er lite egnet fordi de kan gi bakterier i drikkevannet og avhenger av jevn nedbør.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøper krevde prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake) på 98 189 kroner. Utbedringskostnadene var oppgitt til 98 188 kroner. Kjøper mente at opplysningen om privat brønn ikke var en god nok risikoopplysning, og at egenerklæringen ga grunn til å tro at brønnene fungerte godt.

Selgerens forsikringsselskap avviste kravet. Det viste til at boligen var fra 1916, at det var opplyst om privat brønn, og at en enkel brønn tidvis kunne gå tom. Selskapet pekte også på at eiendommen faktisk hadde to brønner. Selger forklarte at boligen var utleid, at han ikke kjente til problemer, og at det var vann i brønnen ved overtakelsen.

Hva nemnda la vekt på

Nemnda ga kjøper medhold i at boligen hadde en mangel etter avhl. § 3-2 (boligen må være i den stand kjøper med rimelighet kunne vente ut fra opplysningene og alderen). Nemnda la vekt på to ting.

For det første var det ikke opplyst at brønnene bare hadde overflatevann og ikke grunnvann. Opplysningen om privat brønn er en risikoopplysning, og kjøper må regne med at en slik brønn kan bli tom. Men kjøper måtte ikke forstå at vannet bare var overflatevann. Slik vanntilførsel er dårligere og mer usikker enn det opplysningene ga grunn til å vente.

For det andre tydet egenerklæringen på at brønnene var i orden. Der sto det at det var to brønner, og at den siste var laget av fagfolk. Sammen med det som ikke var sagt om problemer ga det kjøper grunn til å vente noe mer.

Nemnda så derfor ikke behov for å ta stilling til avhl. §§ 3-7 og 3-8. Men risikoopplysningene ga et klart fradrag for standardheving (at kjøper får en bedre løsning enn den boligen hadde). Prisavslaget ble satt skjønnsmessig til 50 000 kroner etter fradrag for kjøperens egenandel, jf. avhl. § 3-1 fjerde ledd. Avgjørelsen var enstemmig.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at privat brønn ikke er et fritt kort for selgeren. Det er en risikoopplysning, men den dekker ikke hva slags brønn det er. En brønn som bare får overflatevann er noe annet enn en boret brønn i fjell.

Den viser også at en mangel og et krav på hele utbedringskostnaden er to forskjellige ting. Når boligen er gammel og risikoen er nevnt, kan prisavslaget bli om lag halvparten av kostnaden til en ny løsning.

Kort oppsummert

• Enebolig fra 1916 der de to private brønnene gikk tørre, og der vannet bare var overflatevann.
• Nemnda mente kjøper ikke måtte forstå det av opplysningene, men gjorde et klart fradrag fordi risikoen ved privat brønn var opplyst.
• Kjøper fikk delvis medhold: 50 000 kroner i prisavslag av et krav på 98 189 kroner.