Sprekk i vaskerommet i enebolig fra 1957: ikke medhold (FinKN 2026-384)

Hva saken gjaldt

Boligen var en enebolig fra 1957, solgt for 7,1 millioner kroner i februar 2025. Den var bygget opp igjen og renovert i 2015, og salgsoppgaven fremhevet et separat vaskerom med fliser, gulvvarme og plastsluk i gulvet. Samtidig var tilstandsrapporten full av forbehold. Vaskerommets gulv, sluk og membran (tettesjiktet som skal hindre at vann trenger ned i gulvet) fikk mørk TG 2 (avvik som kan kreve tiltak). Rapporten sa at fugene hadde sprekker, at fliser var sprukket, at fallet mot sluket ikke fulgte kravene, og at membranen rundt sluket ikke var fagmessig utført. Rom under terreng, drenering og grunnmur fikk også TG 2, og rapporten anbefalte flere undersøkelser.

Etter at kjøpekontrakten var inngått, men før overtakelsen, ble det oppdaget en sprekk og nedsenkning i gulvet på vaskerommet. Sprekken lå bak innredningen og maskinene og var ikke synlig på visningen. Partene ble enige om å holde tilbake 200 000 kroner ved overtakelsen. Selgeren mente det ikke var en mangel.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde 145 474 kroner i prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake), pluss forsinkelsesrenter. Kjøperen mente vaskerommet måtte antas å ha membran og å være i brukbar stand, og at det ikke var gitt opplysninger som gjorde det påregnelig at gulvet manglet tettesjikt.

Selskapet hadde selgerens boligselgerforsikring (en forsikring selgeren tegner, som dekker kjøperens krav mot selgeren). Det avviste kravet. Selskapet pekte på at salgsdokumentene beskrev flere bestemte avvik ved vaskerommet, og at bygningsdelene var vurdert til TG 2.

Hva nemnda la vekt på

Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) ga selskapet medhold, og nemnda var enig. Nemnda la vekt på følgende.

For det første trakk salgsdokumentene begge veier. Opplysningene om renovering i 2015 og nye rør talte for at vaskerommet og grunnen var i god stand. Men boligen var eldre, og rapporten sa at den trengte vedlikehold og utbedringer.

For det andre var membranen omtalt. Rapporten opplyste at membranen rundt sluket ikke var fagmessig utført, og at det ikke var synlig membran under klemringen. Etter nemndas syn kunne kjøperen dermed ikke bygge et krav på selve membranløsningen (avhendingslova § 3-2, om at boligen må være slik kjøper kunne forvente ut fra opplysningene).

For det tredje sa nemnda at kostnaden til å utbedre gulvet lå tett opp mot det kjøperen måtte regne med. Det var uklart når sprekken oppstod og hva som var årsaken, men setningene virket ikke som aktive eller pågående. Når det er gitt konkrete risikoopplysninger, har kjøperen i større grad akseptert risikoen for hvor stor skaden blir. At behovet kom noe tidligere enn ventet, var ikke avgjørende.

Nemnda fant heller ikke at selgeren hadde gitt ufullstendige eller uriktige opplysninger (avhendingslova §§ 3-7 og 3-8). Avgjørelsen var enstemmig.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at konkrete advarsler om et våtrom kan gjelde bredt. Selv om skaden viste seg større enn kjøperen hadde sett for seg, ble den regnet som en del av det rapporten allerede varslet om. Årsaken til skaden betyr da mindre, så lenge kostnadene ligner de kjøperen måtte vente.

Leseren bør se på hva tilstandsrapporten sier om hver bygningsdel, og om anbefalte tilleggsundersøkelser er gjort. Det er avvikene som er beskrevet, som avgjør hva som er påregnelig.

Kort oppsummert

• En sprekk i vaskerommet i en enebolig fra 1957 ga et krav på 145 474 kroner i prisavslag.
• Tilstandsrapporten hadde TG 2 og konkrete opplysninger om sluk, membran, fliser og fundament.
• Kjøperen fikk ikke medhold. Selskapet fikk medhold, og kjøperen nådde ikke frem med kravet.