Økte felleskostnader etter fasadeutbedring: ikke medhold (FinKN 2026-1006)

Hva saken gjaldt

Boligen var en tomannsbolig (eierseksjon) fra 2009, solgt for 11,5 millioner kroner. Kjøpekontrakten er datert 25.11.24. Salgsoppgaven beskrev en moderne bolig med gjennomgående høy standard, og at den var godt vedlikeholdt.

Om sameiets økonomi sto det at den var tilfredsstillende for normal drift og mindre vedlikehold. Det sto også at styret forventet noen større vedlikeholdsprosjekter i nærmeste fremtid, blant annet utbedring av fasadene. Kostnadene var ikke tatt med i budsjettet fordi det ikke fantes noe overslag. Styret regnet med så store beløp at sameiet måtte ta opp lån.

I egenerklæringen (skjemaet der selger svarer på spørsmål om boligen) svarte selger nei på om han kjente til vedtak eller forslag som kunne gi økte felleskostnader eller mer fellesgjeld.

Etter overtakelsen ble det avdekket skader på fasadene. Sameiet vedtok å rehabilitere dem og å ta opp lån, og felleskostnadene økte. Kjøperen reklamerte (meldte fra om kravet) 31.7.25.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde 553 201 kroner i prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake), pluss forsinkelsesrenter. Kjøperen mente at fasadene var bare 15 år gamle, og at en så stor rehabilitering var upåregnelig. Selger hadde dessuten sittet i sameiets styre i noen år, og egenerklæringen var etter kjøperens syn feil. Kjøperen mente også at selgers takstmann burde ha vurdert ytterveggene.

Selskapet, som hadde boligselgerforsikringen, avviste kravet. Det viste til at salgsoppgaven varslet om større vedlikehold og låneopptak, at fellesarealene tilhører sameiet, og at selger ikke kjente til rapportene om fasadene. Da egenerklæringen ble fylt ut, fantes det ikke vedtak eller forslag ut over det som allerede var opplyst.

Hva nemnda la vekt på

Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) kom til at det ikke var noen mangel. Nemnda var enig i det vesentlige.

For det første var kjøperen varslet. Salgsoppgaven sa uttrykkelig at fasadene skulle utbedres, og at sameiet måtte ta opp lån. Da var det ikke upåregnelig at det kom kostnader til fasadene (avhendingsloven § 3-2, om hva kjøper kan forvente).

For det andre hadde selger ikke brutt opplysningsplikten (§§ 3-7 og 3-8). På salgstidspunktet var det ikke avklart hva som skulle gjøres eller hva det ville koste. Selger satt ikke i styret da, og hadde etter det opplyste ikke fått rapportene om fasadene. Mer detaljerte opplysninger kunne dessuten ha gitt et misvisende bilde.

For det tredje gjaldt kostnadene sameiet som helhet, ikke selve boligen. Sekretariatet kunne ikke se at takstmannen hadde plikt til å vurdere ytterveggene, fordi vedlikeholdet av dem lå hos sameiet. Nemnda tok ikke endelig stilling til det spørsmålet, siden utfallet uansett var det samme.

Avgjørelsen var enstemmig.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at opplysninger om kommende vedlikehold i sameiet veier tungt. Har salgsoppgaven eller årsmeldingen sagt at store prosjekter og lån er på vei, kan du vanskelig hevde at kostnadene kom overraskende, selv om beløpet ble høyere enn du hadde ventet.

Saken viser også at selgers svar i egenerklæringen ikke gir et krav når det ikke fantes noe vedtak eller forslag da skjemaet ble fylt ut. At boligen er forholdsvis ny, endrer ikke det. Når utgiftene rammer hele sameiet og ikke bare boligen, må kjøper regne med å bære sin del.

Kort oppsummert

• Sameiet vedtok fasaderehabilitering og lån etter salget, og felleskostnadene økte.
• Salgsoppgaven hadde varslet om større vedlikeholdsprosjekter og låneopptak, så nemnda fant ingen mangel.
• Kjøperen fikk ikke medhold, og prisavslaget på 553 201 kroner ble ikke tilkjent.