Septiktank og fukt i krypkjeller, bolig fra 1977: delvis medhold (FinKN 2024-16)

Hva saken gjaldt

Boligen var en enebolig fra 1977, solgt for 2,45 millioner kroner i juli 2022. Tilstandsrapporten var ærlig om risikoen. Krypkjelleren fikk TG 3 (alvorlig avvik som krever tiltak), med synlig vann og mangelfull fuktsikring. Avløpsrørene fikk TG 2, og drenering og terreng hadde avvik. Rapporten sa også at boligen var koblet til offentlig avløp via privat avløpsledning.

Annekset på tomten var bygget av selger selv med gjenbrukte materialer. Det bar preg av manglende håndverksmessig utførelse, var ikke frostsikkert, hadde skjevheter og sto på nabotomten uten godkjenning fra kommunen.

Etter overtakelsen fant kjøper en gammel septiktank som var koblet forbi, men fortsatt sto i grunnen og samlet vann. Det var også fukt og råte i bjelkelaget under entreen, avløpsrør uten ordentlig festing og avfall i vegger og gulv i annekset.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøper krevde et prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake) på 434 430 kroner, inkludert 22 500 kroner til takst. Kjøper mente at selger måtte kjenne til forholdene og ikke hadde opplyst nok, og at boligen uansett avvek fra det kjøper med rimelighet kunne forvente.

Selskapet var selgers forsikringsselskap (boligselgerforsikring). Det viste til at selger ikke kjente til forholdene, og at salgsdokumentene ga omfattende risikoopplysninger.

Hva nemnda la vekt på

Nemnda gikk gjennom kravet punkt for punkt.

Avløpsrørene: Selger kjente ikke til manglende festing, og rørene var fra byggeåret. Kunnskapskravet var ikke oppfylt (§ 3-7).

Annekset: Nemnda mente selger som hovedregel skal opplyse om avfall pakket inn i vegger og gulv. Men annekset var presentert som en enkel bygning med klare svakheter, ulovlig plassert og uten godkjenning. Kjøper måtte ta høyde for så stor risiko at en tilleggsopplysning neppe ville ha endret avtalen. Det er dette som kalles innvirkningskravet.

Krypkjelleren og entreen: Siden krypkjelleren hadde TG 3 med fukt og vann, var skader i tilstøtende deler noe kjøper måtte regne med. Det gjaldt også fukt og råte under entreen, selv om det ikke var opplyst om et tidligere rørbrudd (§ 3-2).

Septiktanken: Her landet nemnda på mangel. Kjøper fikk vite at boligen var koblet til offentlig avløp via privat ledning. Ingenting tydet på en eldre septiktank med frostfare og skaderisiko. Kjøper måtte regne med at avløpsrør fra 1977 kunne kreve oppgradering, men ikke en ekstrakostnad til utbedring eller fjerning av en septiktank.

Utbedringen ble satt til 37 500 kroner. Fra dette ble det trukket 10 000 kroner i kjøpers egenandel, og prisavslaget ble 27 500 kroner (§ 4-12). Takstutgiftene kunne ikke kreves fra selgers forsikring, siden de dekkes av kjøpers egen boligkjøperforsikring. Avgjørelsen var enstemmig.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser hvor mye risikoopplysningene i salgsdokumentene teller. Når rapporten allerede advarer om fukt, dårlig fuktsikring og et enkelt anneks, får kjøper vanligvis ikke medhold i følgeskader og standardavvik.

Det som kan gi krav, er et forhold som ikke ligger innenfor det dokumentene beskrev. Her var det en septiktank som ikke passet med opplysningen om offentlig avløp. Kravet blir likevel bare det utbedringen koster, minus egenandelen.

Kort oppsummert

• Kjøper krevde 434 430 kroner for septiktank, fukt, avløpsrør og et anneks i en bolig fra 1977.
• Bare septiktanken var en mangel, fordi salget beskrev avløpet på en annen måte. De andre forholdene var dekket av risikoopplysningene.
• Kjøper fikk delvis medhold og et prisavslag på 27 500 kroner.