Renseanlegg bygget for 25 personer i enebolig fra 1949: medhold (FinKN 2025-363)

Hva saken gjaldt

Boligen var en enebolig på Østlandet, oppført i 1949 og solgt for 2,6 millioner kroner. Den ble markedsført som et oppussingsobjekt. Bildene i salgsoppgaven viste mange køyesenger og felles dusj og toalett. Det var åpenbart at huset hadde vært brukt av langt flere enn en vanlig familie.

Salgsoppgaven opplyste at boligen hadde septiktank og et minirenseanlegg på 12 kubikkmeter. I egenerklæringen (skjemaet der selger svarer på spørsmål om boligen) skrev selger at det var satt ned et renseanlegg for 25 personer i 2020. Takstmannen ga vann- og avløpsledninger og septiktank tilstandsgrad TG 0 og 1 (ingen eller små avvik).

Etter overtakelsen fikk kjøper varsel om pålegg fra tilsynet for små avløpsanlegg. En pumpe sviktet ofte, og det var fare for tilbakespyling av kloakk i kjelleren. En rapport viste at anlegget var dimensjonert for 25 personer, og at det ikke fungerte godt uten minst fem brukere. Anbefalingen var å bytte det ut med et mindre anlegg.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake) på 317 910 kroner, tilsvarende utbedringskostnadene. I tillegg krevde kjøperen 154 000 kroner for midlertidig bosted, 4 000 kroner i egenandel for rettshjelp og forsinkelsesrenter. Kjøperen mente ingen kunne forstå at et anlegg i en enebolig ikke ville fungere for en vanlig familie.

Forsikringsselskapet, Anticimex, avviste ansvar. Selskapet pekte på at boligen var gammel og solgt som oppussingsobjekt, at det var opplyst at anlegget var laget for mange personer, og at bildene viste uvanlige og provisoriske bad- og dusjløsninger. Selger hadde heller ikke bodd i boligen og visste ikke at anlegget krevde minst fem brukere. Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) i nemnda ga først selskapet medhold.

Hva nemnda la vekt på

Nemnda kom til motsatt resultat og fant at det forelå en mangel etter avhendingsloven § 3-2.

For det første hva opplysningen faktisk sa. Setningen om et anlegg for 25 personer forteller at anlegget tåler mange brukere. Den forteller ikke at anlegget trenger et minimum av brukere for å virke. Nemnda mente en vanlig forbrukerkjøper ikke kan forventes å forstå det.

For det andre hvordan boligen ble markedsført. Den ble solgt som enebolig, med nærhet til skole og barnehage. Skulle boligen brukes på en bestemt måte med mange beboere, måtte det ha stått tydeligere.

For det tredje utmålingen. Nemnda la utbedringskostnadene på 317 910 kroner til grunn, fordi tre fagkyndige hadde vurdert tiltakene. Et anlegg for en vanlig husholdning kunne ikke regnes som en oppgradering, og anlegget var fra 2020 med service. Derfor ble det ikke gjort fradrag. Fra beløpet gikk bare egenandelen på 10 000 kroner etter § 3-1, slik at prisavslaget ble 307 910 kroner.

Nemnda tilkjente også erstatning for midlertidig bosted på 154 000 kroner, fordi boligen ikke hadde en fungerende avløpsløsning, og de 4 000 kronene i egenandel. Avgjørelsen var enstemmig.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at et oppussingsobjekt ikke uten videre fritar selger eller forsikringen. Det er et skille mellom det som er synlig eller opplyst, og det som kjøper med rimelighet ikke kunne forstå. Her var størrelsen på anlegget opplyst, men ikke at det krevde mange brukere.

Saken viser også at en opplysning tolkes slik en vanlig kjøper ville lest den. Nemnda kan komme til et annet resultat enn sekretariatet, og det skjedde her.

Tilstandsgradene i tilstandsrapporten teller med. Lav grad på et anlegg som var opplyst som nytt, gjorde at nemnda ikke trakk noe for alder eller slitasje.

Kort oppsummert

• Et renseanlegg bygget for 25 personer fungerte ikke godt for en vanlig familie, og boligen var solgt som enebolig.
• Nemnda mente opplysningen ikke sa at anlegget trengte minst fem brukere, og fant en mangel.
• Kjøperen fikk medhold: prisavslag på 307 910 kroner, 154 000 kroner for midlertidig bosted og 4 000 kroner i egenandel.