Feil på avløpsrør i enebolig fra 1978: kjøper fikk ikke medhold (FinKN 2026-368)

Hva saken gjaldt

Boligen var en enebolig fra 1978, solgt for 4 millioner kroner og overtatt i juli 2023. Selgeren hadde eid den i 45 år. Tilstandsrapporten ga vannrør og avløpsrør TG 2 (avvik som kan kreve tiltak). Om avløpsrørene sto det at anbefalt brukstid var passert, at karakteren hovedsakelig kom av alderen, og at restlevetiden var usikker. Våtrommet fikk TG 3 og rommene under terreng fikk TG 2. Boligen var markedsført med renoveringsbehov på badet. Selgeren hadde opplyst at kloakken hadde vært tett, og at en kobling til hovedvannledningen var byttet.

I september 2024 fant kjøperen feil ved avløpsrørene. En takstrapport fant tilstopping på ledningen ut mot kommunal kloakk, med setninger, motfall og feil på en pakning. Rapporten mente feilen var flere år gammel. Kjøperen reklamerte (varslet om feilen) i oktober 2024, og et rørleggerfirma ga et tilbud på 142 000 kroner.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde 132 000 kroner i prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake) etter fradrag av lovens egenandel. I tillegg krevde kjøperen 6 000 kroner for egenandelen i husforsikringen, pluss forsinkelsesrenter. Kjøperen mente at skaden var flere år gammel, og at selgeren måtte ha merket den. Selgeren hadde også spylt rørene før overtakelsen.

Selskapet hadde selgerens boligselgerforsikring (en forsikring selgeren tegner, som dekker kjøperens krav mot selgeren). Det avviste kravet. Det viste til TG 2 på rørene på grunn av utløpt levetid, og til at selgeren ikke kunne ventes å kjenne til feilene.

Hva nemnda la vekt på

Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) ga selskapet medhold, og nemnda var enig i det vesentlige. Nemnda la vekt på to hovedting.

For det første risikoopplysningene. Rapporten hadde gitt TG 2 hovedsakelig på grunn av alder og sagt at brukstiden var passert. Da kunne kjøperen ikke vente seg noen nevneverdig restlevetid. At feilen ikke skyldtes selve alderen, spilte mindre rolle. I tillegg var boligen markedsført med tydelige negative opplysninger om våtrommene. Nemnda fant derfor ikke en mangel etter avhendingslova § 3-2.

For det andre selgerens kunnskap. Kravet om at selgeren måtte ha visst om feilen (avhendingslova § 3-7) er ikke nok bevist. Selgeren forklarte at rørene ble spylt fordi det hadde kommet sand og rusk i avløpet da kjelleren ble tømt, og det var ikke samme årsak som de senere problemene. Selv om selgeren hadde bodd der lenge, viste ikke det at samme feil hadde vært merkbar.

Nemnda var noe mer i tvil på det siste punktet, og pekte på at det ikke fantes noen uttalelse fra selgeren selv. Den understreket at nemnda behandler saker skriftlig, og at spørsmålet om tilbakeholdte opplysninger kan bli vurdert annerledes hvis bevisene føres direkte, for eksempel i en domstol. Avgjørelsen var enstemmig.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at TG 2 på gamle rør, med opplysning om at brukstiden er passert, i praksis betyr at kjøperen bærer risikoen for at rørene svikter, også når årsaken ikke er selve alderen.

Den viser også at et krav om at selgeren visste om feilen krever dokumentasjon. At selgeren har bodd lenge i boligen, eller at feilen er gammel, er ikke nok alene.

Kort oppsummert

• Feil på avløpsrørene i en enebolig fra 1978, med utbedringskostnad på 142 000 kroner og krav om prisavslag på 132 000 kroner.
• Rapporten hadde TG 2 på rørene fordi brukstiden var passert, og badet hadde TG 3.
• Kjøperen fikk ikke medhold. Selskapet fikk medhold, og selgerens kunnskap var ikke godtgjort.