Ny lekkasje fra naboens bad i bolig fra 1953: delvis medhold (FinKN 2025-943)

Hva saken gjaldt

Boligen var en leilighet i Vestland fylke, bygget i 1953 og solgt for 2,9 millioner kroner. Kjøpekontrakten er datert 25. april 2023, og kjøperen overtok i juni samme år. I egenerklæringen (selgers skjema om boligens tilstand) skrev selger at naboen i etasjen over hadde hatt en vannlekkasje fra badet sitt i 2020. Selger skrev at lekkasjen var minimal, at taket var byttet og at rom og vegger var tørket ut. Selger svarte nei på om sameiet var involvert i tvister. Tilstandsrapporten ga våtrommene TG 2 (avvik som kan kreve tiltak).

Etter overtakelsen kom det en ny lekkasje fra naboens bad. Den ga skader i himlingen på kjøperens bad. Bygningsforsikringen avslo å dekke skaden. Begrunnelsen var at det var samme utette våtrom som i 2020, og at det aldri var utbedret.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde 125 000 kroner i prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake), pluss forsinkelsesrente. Kjøperen mente at det var upåregnelig at naboens bad fortsatt ikke var utbedret, og at selger hadde gitt mangelfulle opplysninger.

Selgers forsikringsselskap avviste kravet. Selskapet mente at selger hadde opplyst om lekkasjen. Selskapet mente også at forholdet ikke hadde gitt noe verditap, og pekte på en avtale der naboen tok ansvar for nye skader. Selger hadde ifølge selskapet ikke vært kjent med noen lekkasjefare eller tvist ved salget, fordi han anså saken som avsluttet.

Hva nemnda la vekt på

Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) i nemnda ga først selskapet medhold. Nemnda kom til motsatt resultat.

For det første var opplysningene i egenerklæringen egnet til å berolige en kjøper. De beskrev en liten lekkasje som var ryddet opp i. En kjøper trengte ikke å forstå det slik at årsaken fortsatt var der. Nemnda mente at det var upåregnelig at skadeårsaken ikke var utbedret.

For det andre var det ikke avgjørende at naboen hadde ansvaret for nye skader. En uutbedret lekkasjefare i en nabobolig, med den risikoen det gir, er et avvik fra det kjøperen med rimelighet kunne forvente (§ 3-2).

For det tredje kom utmålingen. Kjøperen hadde solgt leiligheten videre for 110 000 kroner mindre enn hun betalte, men da med en risikoopplysning om badet. Nemnda tok likevel utgangspunkt i en verdivurdering fra et eiendomsmeglingsfirma, som anslo verditapet til 100 000 kroner. Etter fradrag for egenandelen ble prisavslaget 90 000 kroner, med forsinkelsesrente.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at en opplysning om en tidligere skade ikke automatisk fritar selger. Kommer det ikke frem om årsaken er utbedret, kan kjøperen ha grunn til å tro at den er det. Det gjelder også når skaden kom fra naboens bolig.

Den viser også at nemnda vurderer verditapet konkret. Et lavere videresalg alene bestemte ikke beløpet. Her ble en verdivurdering lagt til grunn. Kravet på 125 000 kroner ble derfor delvis tilkjent.

Kort oppsummert

• Selger opplyste om en lekkasje fra naboens bad i 2020, men ikke at årsaken aldri ble utbedret.
• Nemnda mente kjøperen ikke trengte å regne med en uutbedret lekkasjefare, og fant en mangel.
• Kjøperen fikk delvis medhold. Prisavslaget ble 90 000 kroner etter egenandel, av 125 000 kroner som ble krevd.