Misvisende takestimat i tomannsbolig fra 1954: delvis medhold (FinKN 2023-830)

Hva saken gjaldt

Boligen var en halvpart av en tomannsbolig fra 1954, solgt for 2,85 millioner kroner ved kjøpekontrakt i august 2022 og overtatt 30. september 2022. Saken gjelder avhendingslova etter lovendringen som gjaldt fra 1. januar 2022.

Tilstandsrapporten ga tak og konstruksjon TG 2 (avvik som kan kreve tiltak). Takstmannen hadde funnet tegn til fukt i konstruksjonen, misfarget undertak og for dårlig lufting. Han skrev at tidspunktet for å skifte undertak og taktekking nærmet seg, og at taktekkingen var asbestholdig og krevde spesialtiltak ved fjerning. Ved taktekkingen sto det et kostnadsestimat på 50 000 til 100 000 kroner. Taket var bare sett fra bakkenivå og innvendig. Selger svarte nei på spørsmål om kjennskap til utettheter i tak.

Få dager etter overtakelsen kom det vann gjennom taket ved regnvær, og det skjedde igjen to dager senere. Kjøperens takstmann mente at hele yttertaket var utett og måtte byttes. Kostnaden ble anslått til omkring 385 000 kroner.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake) på 385 000 kroner. Hun krevde også utgifter til juridisk bistand på 75 906 kroner og forsinkelsesrente. Kjøperen mente taket skulle hatt TG 3, og at estimatet på 50 000 til 100 000 kroner var uriktig når utskiftingen kostet 385 000 kroner.

Selskapet, som hadde boligselgerforsikringen, avviste kravet. Det mente at verken selger eller selgers takstmann kjente til lekkasjen, at estimatet bare gjaldt jevnlig overvåkning av taket, og at utskifting av taket var påregnelig. Subsidiært mente selskapet at et eventuelt prisavslag måtte fordeles etter kjøperens andel av bygningen.

Hva nemnda la vekt på

Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) ga kjøperen medhold. Nemnda delte seg først ved utmålingen.

For det første var kostnadsestimatet misvisende. Nemnda avgjorde ikke om selger kjente til lekkasjen. Kjøperen måtte regne med at tak og undertak kunne måtte skiftes på kort sikt, men estimatet fikk det til å se ut som at det kunne gjøres for en brøkdel av det det egentlig kostet. For en vanlig kjøper knyttet estimatet seg til utskifting, og takstmannen kjente til asbesten. Forskriften krever at takstmannen formidler resultatene tydelig og forbrukervennlig.

For det andre var det en mangel. Kostnaden var et avvik fra det kjøperen kunne forvente ut fra estimatet, og riktige opplysninger ville ha påvirket avtalen.

For det tredje ble prisavslaget satt lavere enn kravet. Flertallet på to av tre satte det skjønnsmessig til 100 000 kroner etter fradrag for egenandel, pluss forsinkelsesrente. Kjøperen måtte regne med noe slingringsmonn i et estimat. Flertallet så hen til at kjøperens eierandel var 71/167, og kjøperen hadde ikke imøtegått at kostnaden skulle fordeles etter eierandelen. Utgifter til takst og juridisk bistand ble ikke tilkjent, fordi kjøperen hadde boligkjøperforsikring. Mindretallet mente prisavslaget ikke skulle begrenses av eierandelen, og støttet sekretariatets 190 000 kroner. Avgjørelsen var avgitt under dissens (uenighet i nemnda).

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at et kostnadsestimat i tilstandsrapporten kan bli en mangel hvis det er klart misvisende. Estimatet er normalt bare veiledende, og takstmannen svarer ikke for at det blir noe dyrere. Her var forskjellen så stor at nemnda mente kjøperen ble villedet.

Den viser også at prisavslaget ofte blir lavere enn kostnaden. Kjøperen kan få fradrag for egenandel, og i en delt bolig kan beløpet bli fordelt etter eierandelen.

Kort oppsummert

• Tak med TG 2 og estimat på 50 000 til 100 000 kroner, men utskifting kostet omkring 385 000 kroner.
• Nemnda mente estimatet var klart misvisende og at det var en mangel.
• Kjøperen fikk delvis medhold. Nemndas flertall satte prisavslaget til 100 000 kroner.