Sistern, garasjetak og ovn i tomannsbolig: delvis medhold (FinKN 2025-1110)

Hva saken gjaldt

Boligen var en tomannsbolig fra 1964, solgt for 6,375 millioner kroner i juni 2023. Tilstandsrapporten advarte om at boligen var gammel, at deler som aldri var byttet kunne være nær slutten av levetiden, og at avvik fra dagens krav måtte påregnes. Flere deler hadde likevel TG 1 (best mulig tilstandsgrad), blant annet sanitærutstyret på et bad fra 2002. Pipe og ildsted, utvendige avløpsrør, rom under terreng og loft hadde TG 2 (avvik som kan kreve tiltak).

Etter overtakelsen fant kjøperen avvik ved toalettsisternen, garasjen, inneklimaet, peisen og pipen, brannsikringen mot naboenheten og en avløpsventil på loftet.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake) på 311 472 kroner, pluss forsinkelsesrenter. Kjøperen mente forholdene var upåregnelige ut fra opplysningene som ble gitt, og at selger måtte kjenne til flere av dem.

Selgers boligselgerforsikring (forsikring som dekker kjøperens krav mot selger) ble drevet av Gjensidige. Selskapet erkjente ansvar for manglende brannsikring, men avviste resten. Det pekte på risikoopplysningene i salget, på at delene var gamle, og på at utskifting av slitte deler er vedlikehold kjøperen må regne med.

Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) foreslo en minnelig løsning på 75 000 kroner. Selskapet sa ja, men kjøperen ville ha saken avgjort av nemnda. Nemnda vurderte om saken burde avvises, men kom til at den skulle behandles.

Hva nemnda la vekt på

Nemnda gikk gjennom hvert forhold for seg.

Det var mangler ved sisternen (kostnad 3 125 kroner), takoverbygget på garasjen som sto for nær nabogrensen (29 311 kroner), klebersteinsovnen (16 224 kroner), brannsikringen mot naboenheten (5 375 kroner) og avstanden til brennbart materiale (4 000 kroner).

Takoverbygget veide tungt fordi selger har bevisbyrden for at kjøperen ble informert før budet. Kartutsnitt i salgsprospektet var ikke tydelige nok, og hva som ble sagt muntlig på visning kan ikke en skriftlig saksbehandling prøve. Klebersteinsovnen så ny ut på bildene, og skader inne i og utenpå brennkammeret var etter nemndas syn upåregnelige.

Flere forhold førte ikke frem. Skjeve vegger i garasjen hadde satt seg, og det var ikke vist at de hadde konsekvenser. Fukt i garasjeboden ble ikke ansett som mangel, siden garasjen ikke var tilstandsvurdert og det ikke var sagt at boden var fuktsikret. Muggsopp var sparsom til moderat, og loft og kjeller var opplyst å ha dårlig lufting og høyt fuktnivå. Pipen hadde TG 2, og skadene skyldtes trolig hard fyring. Avløpsventilen var heller ikke dokumentert uegnet, og avløpsrørene hadde TG 2.

Nemnda satte prisavslaget til 47 671 kroner etter fradrag for kjøperens egenandel, og tilkjente forsinkelsesrenter. Avgjørelsen var enstemmig.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at en lang liste over feil sjelden vinner frem samlet. Hvert forhold vurderes for seg mot det som ble opplyst. I en eldre bolig taler en tydelig aldersadvarsel mot kjøperen, særlig der delen har TG 2 eller er opplyst å ha dårlig lufting. Fravær av opplysninger om en bygning som ikke er tilstandsvurdert, gir heller ikke uten videre grunnlag for krav.

Krav har større sjanse der noe fremsto som nyere enn det var, der skaden er uvanlig for delen, eller der selger ikke kan bevise at et ulovlig forhold ble opplyst. Beløpet følger utbedringskostnaden, og nemnda la til grunn den rimeligste løsningen når lokal utbedring var nok.

Kort oppsummert

• Seks forhold ble påberopt i en tomannsbolig fra 1964, og fem ble ansett som mangler.
• Kjøperen krevde 311 472 kroner, og nemnda satte prisavslaget til 47 671 kroner etter fradrag for egenandel.
• Delvis medhold: alder, tilstandsgrader og manglende dokumentasjon av konsekvenser avgjorde de forholdene kjøperen tapte.