Stokkmaur og mus i fritidsbolig fra 1937: delvis medhold (FinKN 2024-659)

Hva saken gjaldt

Boligen var en fritidsbolig på Østlandet fra 1937, med tilbygg fra 2005. Den ble solgt for 4,85 millioner kroner i 2022. Salgsoppgaven beskrev en «relativt grei standard» med noe vedlikeholdsbehov.

Tilstandsrapporten ga etasjeskillet og krypkjelleren TG 3 (store eller alvorlige avvik). Den nevnte noe råte i bjelker og noen stokkmaur som gikk inn og ut av gulvet. Rapporten anbefalte flere undersøkelser og satte kostnadsestimatet til 10 000 til 50 000 kroner for hvert av de to punktene. Den opplyste også at det kunne komme noen mus i hytta om vinteren. Selger svarte nei på spørsmålet i egenerklæringen (selgerens skriftlige svar om boligen) om det hadde vært skadedyr. Arbeidet på hytta var utført av ufaglærte.

Våren 2023 fant kjøperen mye muselort i isolasjonen da oppussingen startet. Da mer ble revet, viste det seg at musene hadde vært over alt i tak, vegger og gulv. Bjelkelaget i stuen var i tillegg angrepet av stokkmaur og måtte i stor grad skiftes. En skaderapport mente problemet hadde pågått i minst tre år, og at musene sannsynligvis hadde kommet inn siden tilbygget i 2005, fordi det manglet musebånd under kledningen.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake) på til sammen 1 130 000 kroner. Av dette gjaldt 630 000 kroner skadedyrskadene, etter et pristilbud på 533 825 kroner pluss ekstra kostnader til elektrisk anlegg og kjøkken. De øvrige 500 000 kroner gjaldt en parkeringsplass som kjøperen hevdet ikke fulgte med eiendommen.

Selgers forsikringsselskap, Gjensidige, avslo kravet. Selskapet pekte på at hytta var 85 år gammel, at mye var gitt dårlig tilstandsgrad, og at kjøperen var advart om både råte og stokkmaur. Estimatet på 10 000 til 50 000 kroner gjaldt etter selskapets syn bare videre undersøkelser. Kjøperen var selv fagansvarlig eiendomsmegler, og selskapet mente kjøperen måtte forstå det. Om parkeringen viste selskapet til at kravet ikke var dokumentert.

Hva nemnda la vekt på

Parkeringsplassen ga ikke medhold. Kjøperen må selv sannsynliggjøre kravet, og det var ikke lagt frem noe skriftlig som viste at kjøperen manglet rett til å bruke plassen.

Skadedyrene var derimot en mangel etter avhendingslova § 3-2 (boligen må være i samsvar med det kjøperen kunne forvente). Nemndas flertall la vekt på tre ting:

• Kjøperen måtte regne med noen skadedyr i en gammel hytte som var omtalt slik. Men skadeomfanget var langt større enn det salgsmaterialet ga grunn til å vente.
• Kostnadsestimatet i tilstandsrapporten var misvisende sammenlignet med de faktiske utbedringskostnadene. Uklarhet i estimatet er selgers og takstmannens risiko. Forskriften § 1-4 krever at takstmannen formidler funnene tydelig og forbrukervennlig.
• At kjøperen var eiendomsmegler talte noe mot kjøperen, men ikke nok til å veie tyngst. Rapporten var ikke skrevet slik at kjøperen burde forstå at estimatet bare gjaldt undersøkelser.

Mindretallet var uenig (dissens). Det mente skadene var påregnelige i en 85 år gammel hytte med opplyst råte, mus og stokkmaur, og at større skader enn ventet var kjøperens risiko, særlig fordi kjøperen hadde faglig innsikt.

Prisavslaget ble satt skjønnsmessig til 150 000 kroner, minus egenandelen. Nemnda gjorde et merkbart fradrag fordi hytta var gammel og risikoen var opplyst. Prisavslaget etter § 4-12 ble derfor mye lavere enn de 1 130 000 kronene kjøperen krevde.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at risikoopplysninger om skadedyr i en gammel bolig flytter mye av risikoen over på kjøperen, men ikke alt. Er skadene mye større enn salgsmaterialet ga inntrykk av, kan det likevel være en mangel. Et tydelig feil kostnadsestimat i tilstandsrapporten kan telle med.

Saken viser også at et stort krav kan ende med et lite beløp når boligen er gammel og problemene var nevnt. Krav om for eksempel parkering må dokumenteres skriftlig.

Kort oppsummert

• Hytte fra 1937 med omfattende skader etter mus og stokkmaur, oppdaget ved oppussing.
• Flertallet mente skadeomfanget og et misvisende kostnadsestimat gjorde det til en mangel. Mindretallet mente kjøperen bar risikoen.
• Kjøperen fikk delvis medhold med et prisavslag på 150 000 kroner. Parkeringskravet førte ikke frem.