Avløp og el-billader i enebolig fra 1975: delvis medhold (FinKN 2024-1093)

Hva saken gjaldt

Boligen var en enebolig fra 1975, solgt for 6,15 millioner kroner ved kjøpekontrakt i mai 2022. Kjøperen overtok 1. september 2022. Selger hadde eid og bodd i boligen siden 1975.

Ifølge tilstandsrapporten var boligen normalt godt vedlikeholdt, med flere nyere oppgraderinger. Avløpsrørene fikk TG 2 (avvik som kan kreve tiltak), fordi mer enn halvparten av forventet brukstid var oppbrukt. I egenerklæringen (selgers eget skjema om boligen) svarte selger nei på om det hadde vært tilbakeslag av avløpsvann i sluk. Han opplyste også at et elektrofirma hadde skiftet sikringsskap og lagt et opplegg for elbillader, og skrev at det var lagt opp uttak for lading av elbil i garasjen.

I februar 2023 fikk kjøperen vann på kjellergulvet og tett avløp. En rørlegger fant med kamera flere feil, blant annet en stor skade i en forgrening under kjellergulvet. I mars 2023 ble vaskerommet oversvømt. I SMS-er fortalte selger at han hadde spylt avløpet med høytrykksspyler. Selger forklarte at det bare hadde vært tilbakeslag én gang, i 2017. Kjøperen fikk også bekreftet av elektrofirmaet at det ikke var lagt opp til lading av elbil. Garasjen hadde bare en vanlig stikkontakt.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde 30 688 kroner i prisavslag og erstatning, pluss forsinkelsesrente. Kjøperen viste til at selger hadde opplevd tilbakeslag og ikke sagt det, og at det var uriktig å opplyse om ladeanlegg. Et tilbud for en ladestasjon lå på 19 975 kroner.

Forsikringsselskapet, som hadde selgers boligselgerforsikring, avviste kravet. Selger hadde opplyst alt han kjente til. Opplegg til el-billader betydde etter selskapets syn bare at det var gjort tiltak som gjorde det mulig å sette inn en lader senere, og det var godt synlig at garasjen bare hadde stikkontakt. Selskapet mente også at kjøperen hadde reklamert for sent. Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) ga selskapet medhold.

Hva nemnda la vekt på

Nemnda kom til at boligen hadde en mangel etter avhendingslovas § 3-2, som sier at boligen skal være slik kjøperen med rimelighet kan vente ut fra opplysningene. Nemnda tok da ikke stilling til § 3-7 og § 3-8. Det var to poenger.

For det første el-billader. Nemnda mente opplysningen i egenerklæringen var uheldig og misvisende. Sammen med svaret om at det var lagt opp uttak for ladning av elbil, ga den kjøperen grunn til å vente noe mer enn en vanlig stikkontakt.

For det andre avløpet. Nemnda mente selgers svar om tilbakeslag fremsto som uriktig, sett opp mot det selger selv hadde skrevet om spyling. Avløpet var allerede gitt TG 2, men det varslet ikke om tidligere tilbakeslag.

Beløpet var ikke bestridt av selskapet. Nemnda fastsatte derfor prisavslaget til 20 688 kroner, etter fradrag for kjøperens egenandel. Forsinkelsesrente ble også tilkjent. Avgjørelsen kom etter en samlet vurdering av spørsmålene og svarene i skjemaet.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at svarene i selgers egenerklæring teller. Et svar kan være misvisende selv om selger mener det er riktig. Da vurderes hva en vanlig kjøper ville forstå av spørsmålet og svaret.

Den viser også at en tilstandsgrad på avløpet ikke fritar selger for å svare riktig på spørsmål om tidligere tilbakeslag. Rapporten sa at rørene var gamle, men ikke at de hadde tettet seg.

Ved beløp av denne størrelsen trekkes egenandelen fra, og kjøperen sitter igjen med mindre enn kravet.

Kort oppsummert

• Kjøperen fikk tett avløp og fant at garasjen ikke hadde uttak for el-billader i en enebolig fra 1975.
• Nemnda mente selgers svar om ladeanlegg og tilbakeslag var misvisende.
• Kjøperen fikk delvis medhold, med 20 688 kroner i prisavslag etter fradrag for egenandel.