Vaskerom uten sluk og arealavvik: kjøper fikk ikke medhold (FinKN 2024-636)

Hva saken gjaldt

Boligen var en treroms eierseksjonsleilighet fra 2018 eller 2019. Den ble solgt i september 2022 for 4,31 millioner kroner. Kjøperen hadde tegnet boligkjøperforsikring (en forsikring kjøperen selv tegner, som blant annet gir hjelp til å reklamere mot selger). Saken gjelder derfor ikke et krav mot selgers forsikring, men om kjøperens eget selskap måtte hjelpe videre.

Salgsoppgaven oppga et primærrom (P-rom, altså areal i de viktigste oppholdsrommene) på 64 kvm. Der stod også at rommet som var innredet som vaskerom, opprinnelig var tegnet som bod. Ombyggingen var ikke søkt om eller godkjent av kommunen, og kjøperen overtok ansvaret og risikoen for det. Tilstandsrapporten nevnte opplegg for vaskemaskin, men sa at sluket ikke var befart.

Høsten 2023 skulle kjøperen selge videre. Da mente en ny takstmann først at bod/vaskerommet ikke kunne regnes som P-rom, og at det manglet sluk. Arealet ville dermed bli 61 kvm P-rom og 3 kvm sekundærrom. I en revidert rapport regnet han rommet som P-rom igjen, men ga det TG 3 (store avvik) fordi det manglet sluk. Kostnaden for å utbedre ble anslått til 50 000 til 100 000 kroner.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen ba selskapet om videre hjelp med et krav mot selger. Kjøperen mente at avviket på 3 kvm, som utgjorde 4,69 prosent av 64 kvm, var et arealavvik, at rommet ikke skulle vært markedsført som våtrom, og at den første takstmannen burde ha oppdaget at sluk manglet.

Selskapet reklamerte på vegne av kjøperen, men avslo senere videre bistand. Selskapet mente at et krav mot selger neppe ville nå frem. Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) ga selskapet medhold, og nemnda var enig.

Hva nemnda la vekt på

For det første arealet. Det er den faktiske bruken av rommet på befaringsdagen som avgjør om det regnes som P-rom, selv om rommet mangler godkjenning eller er i strid med byggeforskriftene. Rommet ble brukt som vaskerom, og takstmannen hadde skjønn til å regne det som P-rom. Nemnda kunne ikke se at skjønnet var uforsvarlig eller klart feil, og det var derfor ikke sannsynlig at det forelå et arealavvik (§ 3-3 andre ledd).

For det andre godkjenningen. Salgsoppgaven var tydelig på at ombyggingen ikke var godkjent og at kjøperen tok risikoen. Da kan kjøperen ikke gjøre dette gjeldende som mangel (§§ 3-9 og 3-10).

For det tredje sluket. Rommet ble gjennomgående kalt bod/vaskerom og var ikke tilstandsvurdert. Kombinert med de tydelige forbeholdene var det ikke grunnlag for en bestemt forventning om at rommet var et våtrom med sluk (§§ 3-2 og 3-7). Nemnda erkjente at dette punktet var mer tvilsomt enn arealet, blant annet fordi manglende sluk er en risiko selv med lekkasjesikring.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at et rom som er markedsført med navn som bod/vaskerom og med forbehold om manglende godkjenning, gir en kjøper lite å gå på. Slike forbehold senker det du kan forvente.

Den viser også at arealet i en tilstandsrapport avgjøres av hvordan rommet brukes på befaringsdagen. Tilstandsrapporter fra ulike takstmenn kan derfor gi forskjellige tall for samme bolig, uten at det er en mangel.

Kort oppsummert

• En bod brukt som vaskerom manglet sluk og var ikke godkjent av kommunen, men dette stod i salgsoppgaven.
• Nemnda mente et krav om arealavvik og mangel neppe ville føre frem mot selger.
• Kjøperen fikk ikke medhold i at selskapet måtte hjelpe videre.