Mus i leilighet fra 1966 etter musesikring: ikke medhold (FinKN 2025-132)

Hva saken gjaldt

Boligen var en 2-roms leilighet på Østlandet, oppført i 1966, og solgt for 3,25 millioner kroner. Salgsprospektet kalte den svært lekker og attraktiv, med god standard etter oppussing i 2018. Tilstandsrapporten opplyste derimot at bygningen hadde generelt redusert tilstand, mens selve leiligheten hadde alminnelig god standard.

I egenerklæringen (selgers skjema om det hun kjenner til) opplyste selger at det hadde vært mus i kjøkkeninnredningen høsten 2020, og at borettslaget hadde satt inn tiltak. Det var kommet mus igjen høsten 2022, og det ble da satt inn nye tiltak, blant annet stålull. Selger skrev at det ikke hadde vært flere tilfeller etter det.

Kort tid etter overtakelsen fant kjøper muselort og en oppgnaget nøttepose i en kjøkkenskuff. Kjøper reklamerte (meldte fra om mangelen) i mai 2023. En skadedyrfirma-rapport fant to mus i feller og et hjørne som ikke så ut til å være tettet.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøper krevde 24 000 kroner i prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake). Grunnlaget var en håndverkers anslag på 25 000 kroner for å ta ned skap og tette hull. Kjøper mente det ikke var påregnelig med ny forekomst så kort tid etter overtakelsen når selger hadde opplyst om tiltak. Selger hadde dessuten gitt mangelfulle opplysninger.

Selskapet, som hadde selgers boligselgerforsikring, avviste kravet. Det viste til at selger hadde opplyst om mus to ganger, og at ny aktivitet etter tiltakene i 2020 viste at mus kunne komme tilbake.

Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) ga selskapet medhold. Nemnda sluttet seg til det.

Hva nemnda la vekt på

For det første er museskader i en eldre bolig i seg selv ikke uvanlig. De kan være en mangel dersom omfanget er uventet stort, men da har det gjerne ikke vært gitt konkrete opplysninger om skadedyr på forhånd. Her var det gitt slike opplysninger. Har selger fortalt om problemet, bærer kjøper i stor grad risikoen for hvor stort det blir.

For det andre var omfanget begrenset. Nemnda så aktiviteten som sporadisk. Den var dokumentert med to år mellom tilfellene, og bare to mus i feller. Den mente ikke at selger kjente til mer enn det som var opplyst.

For det tredje mente nemnda at kjøper måtte regne med at det kunne bli nødvendig med flere tiltak. Musesikringen i 2020 hadde ikke vært nok, og mus kan komme inn gjennom svært små åpninger.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at en opplysning om tidligere mus og tiltak flytter risikoen over på kjøper. Da må skaden være tydelig større enn det som var opplyst, og dokumentasjonen må vise det. Et prisanslag på tekstmelding alene ble ikke sett på som nok til å vise stort skadeomfang. Nemnda sammenlignet med saker der det var funnet store bol og store mengder avføring, og der isolasjonen var ødelagt.

Kort oppsummert

• Mus i en kjøkkenskuff kort tid etter overtakelsen av en leilighet fra 1966, etter at selger hadde opplyst om mus og tiltak.
• Nemnda mente omfanget var lite og at ny forekomst var påregnelig.
• Kjøper fikk ikke medhold i kravet på 24 000 kroner.