Svekket bæring i tomannsbolig fra 1967: delvis medhold (FinKN 2025-740)

Hva saken gjaldt

Boligen var en halvpart av en tomannsbolig i Akershus fra 1967, solgt for 12,6 millioner kroner og overtatt 31. januar 2023. Salgsprospektet kalte den velholdt, med gjennomgående god standard, og sa at andre etasje var ombygget og påbygget i 2015. De fleste bygningsdelene fikk TG 1 (ingen eller små avvik) i tilstandsrapporten. Etasjeskiller (gulv mellom etasjer) fikk TG 2 (vesentlige avvik), uten konkrete opplysninger. Pipe og ildsted fikk TG 1, og en feierrapport var lagt frem.

Under planlagt oppussing oppdaget kjøperen to forhold. Bæringen (det som bærer vekten i huset) var svekket, og det var avvik ved peis og pipe. Han reklamerte tre ganger våren 2023.

Et byggefirma beskrev at det var laget en åpning i en bærende vegg uten nok forsterkning, at to av fire stendere i en bærende vegg mot badet var kappet av, og at en søyle bare hadde omtrent 30 prosent av den opprinnelige kapasiteten igjen. Understøttingen av en vegg lå dessuten omtrent 70 cm fra selve veggen.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake) på 207 212 kroner, med forsinkelsesrente. Byggefirmaet hadde anslått samlede kostnader på 389 450 kroner, inkludert bad, søyler og underlag. For pipa var det en faktura på 24 000 kroner og et tilbud på 158 947 kroner.

Selskapet, som hadde selgerens boligselgerforsikring, avviste kravet. Det mente det ikke var målt noen bevegelse eller vist noen svikt, og at kravet ikke var godt nok dokumentert. Om pipa mente det at det ikke var noe avvik. Pipa var kontrollert av feieren i 2020 uten avvik, og var heller ikke omtalt da kjøperen selv solgte boligen videre.

Hva nemnda la vekt på

Bæringen var en mangel (§ 3-2). TG 2 på etasjeskiller og byggeåret kunne tilsi at det var avvik. Men boligen ble markedsført som velholdt, og det var gitt få eller ingen risikoopplysninger som antydet svikt i bæringen. Nemnda pekte på at sviktende bæring er en grunnleggende mangel som kjøper bare unntaksvis kan sies å ha overtatt risikoen for. Feilen skyldtes trolig uheldige inngrep ved tidligere oppussing. At huset hadde fungert i mange år, telte ikke avgjørende.

Pipa var ikke en mangel. Tilsynet i 2020 fant ingen avvik, fagfolkene var uenige, og kjøperens egen tilstandsrapport ved videresalget nevnte ikke forholdet.

Ingen fastsatt beløp. Prisavslaget skal tilsvare kostnaden ved å rette mangelen, og kjøperen må selv dokumentere den. Kjøperens oversikt inneholdt også omfattende renovering som kjøperen selv hadde valgt. Nemnda behandler saker skriftlig og kunne ikke skille ut hva som gjaldt bæringen. Den tok derfor ikke stilling til beløpet.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at en mangel kan slås fast uten at du får et beløp. Å få medhold på mangelen er én ting. Å få tallfestet prisavslaget er noe annet, og det er kjøperen som må bevise kostnaden.

Har du renovert mye samtidig som du utbedrer en mangel, blir det vanskelig å vise hva som hører til hva. Kostnader knyttet til selve feilen bør derfor kunne skilles ut i regninger og tilbud.

Saken viser også at TG 2 på ett punkt ikke gjør at kjøper har overtatt risikoen for alle svakheter i konstruksjonen, når boligen ellers er solgt som velholdt.

Kort oppsummert

• Bærende vegger og søyler var svekket etter tidligere inngrep, i en bolig markedsført som velholdt.
• Nemnda mente bæringen var en mangel, men pipa var ikke det.
• Kjøperen fikk delvis medhold uten fastsatt beløp, fordi kostnadene ikke lot seg skille ut. Avgjørelsen var enstemmig.