Annonsert som «2(3)-roms», ett godkjent soverom: ikke medhold (FinKN 2024-891)

Hva saken gjaldt

Leiligheten fra 1963 lå i underetasjen og ble solgt for 4,3 millioner kroner ved kontrakt fra juni 2022. I overskriften i annonsen og salgsprospektet stod «2(3)-roms». Ellers ble den kalt en 2-roms, med ett soverom. Et ekstra rom var innredet som soverom, men omtalt som omkledningsrom eller walk-in closet, og på plantegningen som sovealkove. Tilstandsrapporten sa to steder at rommet ble brukt som soverom uten at bruken var godkjent. Til spørsmålet om avvik fra kravene til rømningsvei, dagslys og takhøyde hadde takstmannen svart nei.

I 2023 skulle kjøperen selge videre og oppdaget at leiligheten aldri kunne bli en 3-roms. Rommet manglet vindu, og deler av det var byggemeldt som kott. Kjøperen reklamerte (meldte fra om en mangel) i oktober 2023.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde 325 000 kroner i prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake). Beløpet lå mellom to meglervurderinger: en på 300 000 til 400 000 kroner og en på 250 000 kroner. Kjøperen mente markedsføringen var uriktig og villedende, og at selger eller selgers representanter holdt tilbake at rommet ikke kunne bli soverom.

Boligselgerforsikringen (forsikring selger har tegnet, som kjøper kan kreve mot) avviste kravet. Selskapet mente at det ikke var lovet noen mulighet til å gjøre rommet om til soverom, og at det var tydelig opplyst at bruken ikke var godkjent.

Hva nemnda la vekt på

Nemnda var enig i at saken var et grensetilfelle og delte seg.

Flertallet mente at overskriften 2(3)-roms var uheldig og at markedsføringen kunne kalles villedende. Men spørsmålet var om det forelå en mangel etter avhendingsloven. Alt annet i dokumentene beskrev en 2-roms med ett soverom, og tilstandsrapporten sa tydelig at bruken som soverom ikke var godkjent. Kjøperen hadde dermed ikke en berettiget forventning om en 3-roms (§ 3-2 første ledd). Opplysningene var heller ikke uriktige på en måte som påvirket kjøpet (§ 3-7 og § 3-8). Flertallet mente at megler og takstmann burde ha opplyst at rommet hadde fysiske mangler som hindret godkjenning, men opplysningen om manglende godkjenning bar en betydelig risiko.

Mindretallet mente takstmannens nei til spørsmålet om avvik var en uriktig opplysning som sammen med overskriften ga en forventning om at rommet kunne bygges om. Det var en mangel etter § 3-8, men siden de var i mindretall ble ikke noe prisavslag utmålt.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at en overskrift ikke alltid er avgjørende når resten av dokumentene er tydelige. Å opplyse at bruken ikke er godkjent, kan gjøre at risikoen ligger hos kjøper. Nemnda viste at et rom som brukes som soverom, ikke nødvendigvis kan godkjennes som det. Motstridende opplysninger vurderes samlet.

Kort oppsummert

• En leilighet fra 1963 ble annonsert som 2(3)-roms, mens et rom bare var innredet som soverom uten godkjenning.
• Flertallet mente resten av dokumentasjonen var tydelig nok til at kjøperen ikke kunne forvente en 3-roms.
• Selskapet fikk medhold under dissens.