Sameie fra 2018 med byggefeil og konkurs hos utbygger: medhold (FinKN 2025-166)

Hva saken gjaldt

Boligen var en selveierleilighet i et sameie fra 2018. Den ble solgt for 4,3 millioner kroner ved kjøpekontrakt 22.5.22. Salgsprospektet beskrev en lys og moderne leilighet med meget god standard, og de fleste bygningsdelene i tilstandsrapporten fikk TG 0 (best mulig tilstand, ingen avvik). Prosjektet hadde bare midlertidig brukstillatelse. Selger hadde svart ja på spørsmål om tvister i sameiet og oppgitt at noen boliger var i tvist med utbygger om lekkasje.

Etter overtakelsen ble det avdekket omfattende feil i sameiets bygningsmasse, både i fellesarealene og i enkelte leiligheter. Utbygger hadde gått konkurs 15.2.22, altså før salget. Sameiet fikk rapporter om utbedringsbehovet og måtte ta opp store lån. Kjøper reklamerte (meldte fra om mangelen) 28.11.22.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøper krevde prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake) på 1 015 618 kroner, i tillegg til erstatning for advokatutgifter på 106 311 kroner og forsinkelsesrenter. Kravet bygget på utbedringskostnader for gulv, balkong, vinduer og dører, og på kjøpers andel av feilene i fellesarealene. Andelen i sameiet var 102/8709.

Selskapet, som hadde selgerens boligselgerforsikring (forsikring som dekker selgerens ansvar overfor kjøper), var enig i at det forelå en mangel fordi felleskostnadene ble høyere enn forventet. Men selskapet mente kravet var for høyt. Det pekte på at sameiet ikke ville ta opp større lån enn det som var vedtatt, og at kjøpers reelle kostnad derfor var andelen etter sameiebrøken. Selskapet mente også at luftlekkasjene ikke var godt nok dokumentert, og at selger ikke kjente til forholdet.

Hva nemnda la vekt på

Det var enighet om at det forelå en mangel etter avhendingsloven § 3-2. Striden gjaldt hvor mye kjøper skulle ha. Tre forhold var viktige.

For det første kan kjøper kreve dekning for de estimerte utbedringskostnadene, selv om sameiet ikke har tatt opp lån eller utbedret ennå. Dersom de faktiske kostnadene blir høyere, kan kjøper som utgangspunkt kreve økningen dekket. Det skal trekkes fra en egenandel på 10 000 kroner.

For det andre mente nemnda at kostnader knyttet til luftlekkasjer og varmetap også skulle regnes med. Kjøper la frem et notat fra takstfirmaet som viste kuldebroer i alle de kontrollerte vinduene og dørene. Nemnda fant ikke at selskapets egen takstmann ga grunn til å se bort fra dette.

For det tredje mente nemnda at kjøper også hadde krav på dekning for advokatkostnader og forsinkelsesrenter.

Selskapet hadde allerede betalt ut 832 547 kroner, men hadde ikke forklart hvordan beløpet var regnet ut. Nemnda mente kjøper hadde krav på mer og så kjøpers oppstilling som en ramme, som selskapet måtte begrunne hvis det ville betale mindre. Nemnda fastsatte ikke det endelige beløpet, men overlot det til partene ut fra føringene. Avgjørelsen var enstemmig.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at en mangel kan ligge i sameiet og ikke bare i selve leiligheten. Kjøper kan da kreve prisavslag for sin andel av kostnadene i fellesarealene, etter sameiebrøken, og for feil inne i egen enhet i sin helhet.

Den viser også at prisavslaget kan regnes ut fra estimerte kostnader. Kjøper trenger ikke vente til arbeidet er gjort eller til sameiet har tatt opp lån. Selskapets betaling til kjøper kan dessuten deles opp, slik at den delen som er klar utbetales uten å vente på at hele kravet er avklart.

Kort oppsummert

• Leilighet fra 2018 i et sameie med omfattende byggefeil, og utbygger var konkurs.
• Selskapet erkjente mangel, men partene var uenige om beløpet.
• Nemnda ga kjøper medhold, tok med luftlekkasjer og varmetap, og ga rammer for utregningen.