Lekkasje fra bad i dødsbo fra 2009: delvis medhold (FinKN 2025-1036)

Hva saken gjaldt

Boligen var en enebolig fra 2009, solgt som dødsbo for 4,35 millioner kroner. Salgsoppgaven sa at huset hadde normal bruksslitasje etter alder. Fordi arvingene ikke hadde bodd der, ble det ikke levert egenerklæring (selgers eget skjema om boligen). I stedet stod det at selger ikke hadde spesifikk kunnskap om boligen, og at kjøper burde foreta en særlig grundig undersøkelse.

Badet i andre etasje fikk blandede tilstandsgrader i tilstandsrapporten. Overflater på vegger og himling fikk TG 2 (avvik som kan kreve tiltak). Gulvet fikk TG 3 (store eller alvorlige avvik), med motfall og bom i fliser. Sluk, membran og tettesjikt fikk TG 2 uten krav om tiltak. Rapporten sa at utførelsen var ukjent, at mer enn halvparten av levetiden var brukt, og at det ikke fantes dokumentasjon. Det var tatt hull i veggen bak badekaret, og der ble det ikke funnet fukt. Kjøper overtok 6.10.23.

Kjøper reklamerte 14.1.25 på en lekkasje og feil ved badet. Rapporter viste at membranen rundt sluket var dårlig koblet, og at gulvstøpen manglet armering og gikk i oppløsning. Dusjen kunne ikke brukes, og veggene ved dusjen hadde fuktskader.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøper krevde 278 491 kroner, som var anslått utbedringskostnad, og 23 195 kroner i takstutgifter. Kjøper viste til at de ikke fikk vite om lekkasje eller dårlig støp, og at hullet i veggen var tatt et annet sted enn der skaden viste seg.

Selskapet, som hadde selgers boligselgerforsikring (forsikring som dekker kjøpers krav mot selger), mente det ikke var en mangel. Det viste til at boligen var solgt som dødsbo, at sluk og membran var opplyst å ha ukjent utførelse, og at dokumentasjon manglet på badet.

Hva nemnda la vekt på

Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) ga kjøper medhold, og nemnda kom til samme resultat. Både sekretariatet og nemnda kalte saken et grensetilfelle og at de landet på mangel under tvil.

• Risikoopplysningene var ikke konkrete nok. Alderen og de blandede tilstandsgradene tilsa at det kunne bli behov for rehabilitering en gang. Men ingenting varslet om utetthet eller et umiddelbart utbedringsbehov. Opplysningen om motfall betyr ikke at badet er utett.
• Kjøper kunne regne med at badet var bygget av fagfolk. Feilene var utført under bygging eller ved tidligere utbedring.
• Salg som dødsbo endret ikke dette her. Selskapet viste til en eldre sak, men nemnda mente den ikke var sammenlignbar, blant annet fordi badet i den saken var betydelig eldre.

Nemnda fant dermed en mangel (feil ved boligen som gir kjøper krav) etter avhendingsloven § 3-2. Kravet ble likevel bare delvis tatt til følge fordi beløpet ble redusert. Prisavslaget ble satt til 100 000 kroner, inkludert takstutgifter, med forsinkelsesrenter. Det ble gjort tre grep ved utmålingen:

• Kjøper måtte regne med utbedringskostnader på minst 50 000 kroner ut fra kostnadsestimatet i tilstandsrapporten.
• Nytt gulv, membran og sluk gir kjøper et bad med lengre levetid. Derfor ble det gjort et standardhevingsfradrag på cirka 50 prosent på dette arbeidet.
• Kjøper må selv dekke de første 10 000 kronene av tapet.

Avgjørelsen var enstemmig.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Kjøper fikk delvis medhold. Saken viser at salg som dødsbo og en oppfordring til å undersøke boligen ikke fjerner ansvaret. Det er innholdet i opplysningene som teller. Motfall og ukjent membran varsler ikke om en lekkasje.

Saken viser også at kravet ofte blir mindre enn utbedringsregningen. Når du får nytt gulv, membran og sluk i et eldre bad, trekkes det for at du får noe bedre enn du kjøpte. Egenandelen på 10 000 kroner trekkes også.

Kort oppsummert

• Et bad fra 2009 i et dødsbo lekket på grunn av dårlig membran og støp uten armering. Kjøper krevde 278 491 kroner.
• Nemnda mente under tvil at risikoopplysningene ikke varslet om lekkasjen, og at det var en mangel.
• Kjøper fikk delvis medhold: prisavslag på 100 000 kroner etter fradrag for standardheving og egenandel.