Museskader i isolasjonen i enebolig fra 1987: delvis medhold (FinKN 2023-766)

Hva saken gjaldt

Boligen var en enebolig på Østlandet fra 1987, solgt for 8 600 000 kroner høsten 2022. Salget skjedde etter at den nye avhendingsloven trådte i kraft i 2022. Salgsoppgaven nevnte at boligen hadde behov for modernisering. Tilstandsrapporten ga grunnmur, yttervegger og veggkonstruksjon TG 1 (best mulig tilstandsgrad). I egenerklæringen (skjemaet selgeren fyller ut om boligen) opplyste selgeren at han hadde sett småmaur i en vinduskarm for noen år siden, men ikke noe siden. Han hadde eid boligen siden den ble bygget. Mus var ikke nevnt.

Da kjøperen skulle bytte himlingen i første etasje, oppdaget hun store skader etter mus. Isolasjonen var nesten helt ødelagt av avføring, urin og gnaging, og det var mange musebol. En skadedyrfirma mente at gnagerne hadde hatt tilgang i mange år fordi boligen manglet gnagersikring rundt det meste av huset, blant annet var det åpne hjørnekasser. Det var ingen pågående aktivitet.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde 85 690 kroner i prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake), basert på et pristilbud om å skifte isolasjonen i hele himlingen. Hun mente at det ikke var opplyst om mus, og at boligen var i dårligere stand enn hun hadde grunn til å vente. Hun viste også til at det da huset ble bygget, fantes en anbefaling om å tette mot mus.

Forsikringsselskapet bak selgerens boligselgerforsikring avslo. Det mente at skadedyr er påregnelig i en eldre bolig, at anbefalingen ved byggingen ikke var et krav, og at skadene uansett ikke gikk utover det som måtte påregnes etter avtalen.

Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) ga kjøperen medhold. Det mente at selgerens takstmann burde ha oppdaget den manglende musesikringen ved befaring av veggene.

Hva nemnda la vekt på

Nemnda ga kjøperen delvis medhold, og avgjørelsen var enstemmig. Nemnda så ikke på selgerens kunnskap (§ 3-7), men på om boligen avvek fra det kjøperen med rimelighet kunne forvente (§§ 3-1 og 3-2). Tre forhold veide tyngst.

For det første ble den nye loven viktig. Den fjernet kravet om at en mangel må være vesentlig, og flytter mer av risikoen over på selgeren. Spørsmålet er nå bare om boligen har en mangel.

For det andre var skadeomfanget stort. Det var ikke gitt noen opplysninger om mus ved salget, og de aktuelle delene av boligen hadde beste tilstandsgrad. Boligen avvek også fra anbefalingene om musetetting fra byggeåret.

For det tredje avgjorde omfanget av skadene, og nemnda kom til dette under noe tvil. Museskadene var et avvik fra det kjøperen kunne vente, selv i en bolig fra 1987.

Når det gjaldt beløpet, sluttet nemnda seg til sekretariatet. Fordi tilbudet gikk ut på å skifte hele isolasjonen, ble det gjort et skjønnsmessig fradrag for at kjøperen får en bedre standard enn før. Beløpet ble 60 000 kroner. Deretter ble egenandelen på 10 000 kroner trukket fra (§ 3-1 fjerde ledd), og prisavslaget ble 50 000 kroner (§ 4-12).

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at skadedyr kan gi krav også i en bolig som er flere tiår gammel, når skadene er store og salgsdokumentene ikke nevner dem. Etter den nye loven trenger du ikke vise at feilen er vesentlig.

Den viser også at prisavslaget ofte blir lavere enn kravet. Nemnda trekker fra for at du får ny og bedre isolasjon, og etter den nye loven må kjøperen selv dekke de første 10 000 kronene av tapet. Prisavslaget her ble 50 000 kroner mot et krav på 85 690 kroner.

Kort oppsummert

• Store museskader i isolasjonen i en enebolig fra 1987, uten at mus var nevnt ved salget.
• Nemnda mente at skadene var en mangel etter den nye avhendingsloven, under noe tvil.
• Kjøperen fikk delvis medhold: 50 000 kroner i prisavslag etter fradrag for standardheving og egenandel.