Kondens og økt fellesgjeld i leilighet fra 1960: ikke medhold (FinKN 2025-736)

Hva saken gjaldt

Boligen var en toromsleilighet i et borettslag i Innlandet, i en bygning fra 1960 som i 2004 ble gjort om fra forretningsbygg til leiligheter. Den ble solgt for 1,35 millioner kroner i 2023, som dødsbo. Leiligheten hadde stått nesten ubebodd fra desember 2022.

Tilstandsrapporten ga vinduene TG 2 (vesentlige avvik) og nevnte misfarging i karmen på soverommet, trolig på grunn av kondens. Ventilasjonen og etasjeskillet fikk også TG 2. Rapporten var avgrenset til innsiden av leiligheten. I egenerklæringen svarte selgers fullmektig ja til spørsmål om vedtak som kan øke fellesutgiftene, og nevnte planer om nye vinduer.

I november 2023 fant kjøperen mugg i taket på soverommet og fukt på innsiden av vindusglass og karm. En rapport fra borettslagets forvalter pekte på kuldebroer og kondens, og på at yttervegger og vinduer trengte rehabilitering. Borettslaget vedtok senere å ta opp lån på 1 500 000 kroner.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen ba boligselgerforsikringen (selgers ansvarsforsikring) om prisavslag (at deler av kjøpesummen betales tilbake) på 46 246 kroner for innvendige skader og 375 000 kroner for sin andel av den økte fellesgjelden. Til sammen med andre poster er kravet oppgitt til 421 246 kroner. I tillegg krevde kjøperen erstatning for takstutgifter og juridisk bistand og forsinkelsesrenter. Kjøperen mente boligen var dårligere enn forventet, at selger ikke kunne skyve ansvaret over på dødsboet, og at takstmannen burde ha vurdert ytterveggen.

Selskapet HDI Global Specialty avviste at det var en mangel (en feil som gir kjøperen rett til for eksempel prisavslag). Det viste til at rapporten opplyste om kondens, at kostnadene var påregnelige, og at selger ikke svarer for at borettslaget ville rehabilitere. Selskapet hadde tidligere tilbudt 20 000 og 30 000 kroner. Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) ga også selskapet medhold.

Hva nemnda la vekt på

Nemnda kom til at det ikke var noen mangel, og la vekt på fire ting.

Boligen var 63 år gammel, ble solgt som dødsbo og hadde TG 2 på vinduer og etasjeskille. Kondens var uttrykkelig nevnt i rapporten. Kjøperen hadde ikke grunn til å tro at ytterveggene var oppdatert i 2004, for salgsdokumentene tydet på at de var fra byggeåret.

Rehabiliteringen i borettslaget var påregnelig vedlikehold, og opplysningen om vindusbytte var gitt.

Takstmannen hadde ikke plikt til å undersøke ytterveggen. Veggene var borettslagets ansvar, og forskriften gjør unntak for slike vegger.

TG 2 på etasjeskillet var takstmannens skjønnsmessige vurdering, og nemnda fant ikke at den var feil.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at en kjøper som får økte kostnader gjennom borettslaget, har en tung vei å gå når boligen er gammel og rapporten har varslet om problemet. Arbeid på fellesdeler er som regel borettslagets ansvar, ikke selgers. Det som er nevnt i rapporten og egenerklæringen, kan bli regnet som noe kjøperen måtte forvente.

Kort oppsummert

• Mugg og kondens i en leilighet fra 1960, og en stor rehabilitering i borettslaget med økt gjeld.
• Nemnda mente kondens og vindusbytte var varslet, og at vedlikeholdet var påregnelig.
• Selskapet fikk medhold, så kjøperen nådde ikke frem med kravet.