Feilmonterte baderomsplater i enebolig 2011: delvis medhold (FinKN 2024-1130)

Hva saken gjaldt

Boligen var en enebolig fra 2011, solgt for 4 millioner kroner ved kjøpekontrakt i juni 2023. Salgsoppgaven beskrev en flott og innholdsrik bolig. Badet i første etasje var ifølge salgsoppgaven innredet i nyere tid og så meget innbydende ut.

Tilstandsrapporten ga badets vegger og himling TG 2 (avvik som kan kreve tiltak). Grunnen var at badet hadde et vindu i dusjsonen. Sluk, membran og tettesjikt fikk TG 3, fordi sluket ikke var tilgjengelig for kontroll. I egenerklæringen (selgers eget skjema om boligen) svarte selger nei på om det var utført arbeid på våtrom, og nei på om han kjente til feil eller arbeid utført av ufaglærte.

Kort tid etter overtakelsen fant kjøperen ut at baderomsplatene var dårlig montert. En av platene var løs og kunne presses innover i veggen. En skaderapport pekte på feil ved hjørnelist, overgangen mellom plater og flis, fuging og membranen ved dørterskelen.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde 128 096 kroner i prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake). I tillegg krevde kjøperen 4 000 kroner for egenandelen på boligkjøperforsikringen, og forsinkelsesrente. Kjøperen mente badet ikke var slik hun kunne forvente, og at selger og selgers takstmann hadde gitt mangelfulle opplysninger.

Forsikringsselskapet, som hadde selgers boligselgerforsikring, avviste kravet. Det viste til risikoopplysningene i tilstandsrapporten. Etter selskapets syn ga helheten i opplysningene ikke kjøperen grunn til å vente et feilfritt bad. Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) ga selskapet medhold. Nemnda kom til et annet resultat.

Hva nemnda la vekt på

Nemnda la skaderapportens vurderinger til grunn og fant det sannsynliggjort at platene var montert feil. Tre ting var avgjørende.

For det første plikten til å undersøke. Etter forskriften til avhendingslova (§ 2-2) skal den bygningssakyndige undersøke skjøter og underkant av platene på våtromsvegger. Tilstandsrapporten sa at det var baderomsplater, men ga ingen vurdering av hvordan de var montert. Nemnda mente takstmannen derfor måtte kjenne til feilen. Det gjaldt særlig fordi mesteparten av platene var lett å se og undersøke.

For det andre at kjøperen hadde grunn til å få vite om feilen. TG 2 på veggene var begrunnet med vinduet, ikke med platenes tilstand. Den gjorde derfor ikke kjøperen oppmerksom på feilen.

For det tredje at det er selgers opplysningsplikt som gjelder (§ 3-7). Selger svarer også for feil opplysninger fra sin takstmann. Nemnda fant derfor en mangel, og trengte ikke å ta stilling til § 3-2.

Nemnda godtok likevel ikke hele kravet. Kostnaden til nytt dusjkabinett ble trukket ut. Det ble også gjort fradrag for standardheving og lengre levetid, siden kjøperen får nye plater og ny membran i stedet for de gamle. Etter en skjønnsmessig vurdering satte nemnda prisavslaget til 60 000 kroner, etter at kjøperens egenandel var trukket fra. Egenandelen på 4 000 kroner fikk kjøperen dekket, i den grad den var en faktisk utgift. Avgjørelsen var enstemmig.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at selger kan svare for feil som en takstmann burde ha oppdaget. En tilstandsgrad på et bad forteller ikke automatisk hva som ligger bak. Var TG 2 gitt av en annen grunn, kan kjøperen likevel ha rett til å få vite om et helt annet avvik.

Saken viser også at et krav sjelden slipper gjennom uendret. Utbedringen kan gjøre boligen bedre enn den var, og da trekkes det fra. Dokumenter hver kostnad for seg, slik at det går an å skille ut det som ikke hører med.

Kort oppsummert

• Baderomsplater i en enebolig fra 2011 var ufagmessig montert, og tilstandsrapporten sa ingenting om det.
• Nemnda mente selgers takstmann måtte ha kjent til feilen, og at kjøperen skulle ha fått vite om den.
• Kjøperen fikk delvis medhold: 60 000 kroner i prisavslag av 128 096 kroner som ble krevd, og 4 000 kroner for egenandelen.