Utbygging på nabotomten ved leilighet fra 1893: ikke medhold (FinKN 2024-1053)

Hva saken gjaldt

Boligen var en toromsleilighet i tredje etasje i en bygård fra 1893, sentralt i Oslo. Den ble solgt for 6,1 millioner kroner. Salgsoppgaven markedsførte den som en gjennomgående leilighet med lys fra to sider. Under områdeplaner sto det at det var gitt rammetillatelse (kommunens godkjenning av byggeplanene) til bruksendring av et loft og oppføring av et nytt boligbygg på naboeiendommen. Selgeren svarte «ja» på spørsmålet i egenerklæringen om planer som kunne endre omgivelsene, og skrev at det var gitt rammetillatelse for naboeiendommen, og at borettslagets styre hadde klaget.

Kjøperen forklarte at han før kjøpet hadde vært begeistret for kjøkkenvinduet, og at megleren ikke sa noe om byggeplaner. Etter budaksept fortalte selgeren at nybygget ville komme tett inntil og ville blende vinduet. Kjøperen mente at nybygget ville komme 2 meter fra leiligheten.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake) på 300 000 kroner, i tillegg til takstutgifter på 5 688 kroner. Han mente at selgeren og megleren hadde gitt mangelfulle og uriktige opplysninger (§ 3-7 og § 3-8), og at leiligheten avvek fra det han kunne vente (§ 3-2). Han pekte på at det ikke var sagt at leiligheten ville miste utsyn og lys gjennom vinduet.

Selskapet hadde boligselgerforsikringen (en forsikring som dekker selgerens ansvar overfor kjøperen). Det avslo kravet og viste til at det var opplyst om rammetillatelsen, både i salgsoppgaven og i egenerklæringen, og at klagen fra styret viste at tiltaket ble oppfattet som negativt. Selskapet pekte også på at kjøperen selv jobbet som eiendomsmegler.

Hva nemnda la vekt på

Nemnda kom til at det ikke var noen mangel. Tre forhold veide tyngst.

For det første var det opplyst om byggeplanene. Nabotomten var smal, så det var påregnelig at utbyggingen ville komme tett på bygården og fortette området.

For det andre mente nemnda likevel at leiligheten ble påvirket mer enn vanlig, fordi den som den eneste i bygården hadde vindu mot tomten. Selger og megler kjente eller burde kjenne til dette, og skulle sagt det tydeligere. Nemnda fant derfor at opplysningene var ufullstendige (§ 3-7). Det var ikke avgjørende at kjøperen var megler av yrke.

For det tredje kan ikke en ufullstendig opplysning alene gi en mangel. Den må ha hatt innvirkning på avtalen. Det fant nemnda ikke at den hadde. Det var påregnelig at leiligheten ville bli påvirket, og rommet med vinduet hadde også balkongdør, som er hovedlyskilden. Nemnda kunne ikke se at bruken av rommet ble endret. Etter det nemnda leste vedtaket fra statsforvalteren, skulle vinduet heller ikke fjernes.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at nemnda kan mene at en selger har gitt for lite informasjon, uten at kjøperen får medhold. Det avgjørende er om riktig informasjon sannsynligvis ville ha ført til en annen avtale.

Den viser også at når salgsdokumentene forteller om en konkret utbygging på nabotomten, må kjøperen regne med at den kan komme nær og påvirke boligen. Dokumentasjon på hvordan akkurat din bolig påvirkes, er til hjelp.

Kort oppsummert

• Kjøperen krevde 300 000 kroner fordi han mente at konsekvensene av utbyggingen på nabotomten ikke var forklart godt nok.
• Nemnda mente at opplysningene var ufullstendige, men ga kjøperen ikke medhold, fordi det ikke hadde påvirket avtalen.
• Balkongdøren var rommets hovedlyskilde, og utbyggingen var det opplyst om og påregnelig.