Feil ved bad og ventilasjon i enebolig: delvis medhold (FinKN 2025-306)

Hva saken gjaldt

Boligen var en enebolig med hybeldel i Akershus, oppført i 1989 og 1990, og solgt for 11,1 millioner kroner. Salgsoppgaven fortalte at den var oppgradert i flere omganger og hadde varierende alder og tilstand på overflater og installasjoner. Den sa også at rommene som var innredet som soverom i underetasjen, ikke var godkjent som oppholdsrom, og at hybelen ikke var godkjent som egen boenhet. Tilstandsrapporten ga begge badene i underetasjen en blanding av TG 0, TG 1 og TG 2 (TG 2 betyr avvik som kan kreve tiltak). Vannrør og membran (tettesjikt) hadde TG 2, med ukjent restlevetid.

I egenerklæringen (selgers eget skjema om boligen) svarte selger nei på spørsmål om feil ved våtrom, fukt og ufaglært arbeid, men opplyste om ufaglært utskifting av fire fliser og om tidligere maur.

Etter overtakelsen fant kjøperne maur og fuktskader i veggen mot badet i hybeldelen, feil ved det andre badet i underetasjen, ufaglært og ufagmessig montert ventilasjonsanlegg og termostater til gulvvarmen som ikke virket lenger. Flere takstmenn og entreprenører ga ulike vurderinger.

Hva kjøperne krevde, og hva selskapet mente

Kjøperne krevde 780 907 kroner i prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake). De krevde også erstatning for tapt leie av hybelen, regnet som 11 000 kroner i måneden, og for egenandelen på 4 000 kroner under boligkjøperforsikringen.

Anticimex, som hadde boligselgerforsikringen, erkjente ansvar for ventilasjonen, gulvvarmen og maurskadene i soveromsveggen i hybeldelen, og tilbød 200 000 kroner. Selskapet bestred at det var mangler ved badene. Alternativt mente selskapet at utbedringskostnadene var 418 827 kroner, og at det måtte trekkes for standardheving. Tapt leie kunne ikke kreves siden hybelen ikke var godkjent som egen boenhet.

Hva nemnda la vekt på

Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) og nemnda mente at begge badene hadde mangler. Fire forhold var viktige.

Badet i hybeldelen: Det var påregnelig at et bad fra 2007 snart måtte renoveres, men ikke at det hadde vært utett i mange år og hadde gitt store følgeskader. Takstmannen hadde tatt hulltaking i veggen uten å finne fukt, og det ga kjøperne grunn til å tro at badet var tett (§ 3-2 første ledd).

Det andre badet: Selgers takstmann hadde skrevet at det ikke var brudd i tettesjiktet, selv om et hull i veggen i dusjsonen var lett synlig. Opplysningene var mangelfulle (§ 3-7).

Prisavslaget: Nemnda måtte bygge på det mest sannsynlige, ikke på byggteknisk kompetanse, og la til grunn den rimeligste forsvarlige utbedringen. Når kjøperne får nytt bad, ny ventilasjon og nytt gulvvarmesystem, må det trekkes for standardheving, men ikke mye der tilstandsgraden var lav. Nemnda satte avslaget skjønnsmessig til 350 000 kroner, inkludert egenandelen (§ 4-12 og § 3-1 fjerde ledd).

Erstatning: Kjøperne fikk 4 000 kroner i advokatutgifter, men ikke tapt leie. Hybelen var solgt som ikke godkjent, uten kjøkken, og kjøperne var ikke forespeilet at den kunne leies ut slik den var (§ 4-14).

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at et krav kan vinnes uten å få hele regningen. Har partene ulike prisoverslag, velger nemnda den rimeligste forsvarlige løsningen og trekker fra for oppgradering.

Den viser også at en tilstandsrapport som gir lav tilstandsgrad, kan gi kjøper en berettiget forventning om at badet er tett. Og at tapt leie er vanskelig å kreve når salgsoppgaven har sagt at utleie ikke er godkjent.

Kort oppsummert

• Kjøperne krevde 780 907 kroner etter feil ved to bad, ventilasjon og gulvvarme i en enebolig med hybel.
• Nemnda mente at begge badene hadde mangler, men trakk fra for standardheving og satte avslaget til 350 000 kroner.
• Kjøperne fikk delvis medhold, men ikke erstatning for tapt leie.