Feil på el-anlegget i leilighet fra 1971: ikke medhold (FinKN 2024-726)

Hva saken gjaldt

Boligen var en leilighet fra 1971, solgt for 4,3 millioner kroner og overtatt i februar 2023. I tilstandsrapporten fikk el-anlegget TG 2 (avvik som kan kreve tiltak). Takstmannen skrev at det ikke var lagt frem samsvarserklæring (dokumentasjon fra elektriker på at arbeidet er utført riktig) for arbeid etter 1999, og at en stikkontakt måtte sjekkes av elektriker. Det var heller ikke kjent om det var gjort el-tilsyn de siste fem årene.

I egenerklæringen (skjema der selger svarer på spørsmål om boligen) opplyste selger at det var gjort arbeid på el-anlegget både av faglærte og av ufaglærte ved egeninnsats. Han krysset også av for at det ikke fantes samsvarserklæring.

Få dager etter overtakelsen begynte sikringer for lys og varme å slå seg av i flere rom. To elektrikerfirmaer undersøkte anlegget. De fant blant annet blanding av jordede og ujordede kontakter i samme rom, ulike kabeltverrsnitt på samme kurs, og mangler i dokumentasjonen. Ett av firmaene mente at flere forhold kunne være farlige.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde 68 500 kroner i prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake) og forsinkelsesrente, under selgers boligselgerforsikring (forsikring som dekker kjøpers krav mot selger). Hun mente selger måtte ha visst om feilene, at forholdene ikke var noe hun kunne forutse, og at de uansett brøt offentligrettslige krav.

Forsikringsselskapet avviste kravet. Selger sa at han ikke hadde opplevd feil på anlegget i sin tid i boligen. Selskapet pekte også på at anlegget var gammelt, og at kjøperen måtte regne med vedlikehold og utskifting.

Hva nemnda la vekt på

Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) ga selskapet medhold, og nemnda var enig. Tre forhold avgjorde:

• Alder og risikoopplysninger. Boligen var over 50 år gammel, og salgsmaterialet sa tydelig at el-anlegget hadde avvik og manglet dokumentasjon. Da er det ikke et avvik fra det kjøperen med rimelighet kunne vente, og dermed ingen mangel etter avhendingsloven § 3-2 første ledd.
• Brudd på offentligrettslige krav. Kjøperen viste også til § 3-2 tredje ledd. Sekretariatet mente den bestemmelsen ikke kom til anvendelse, siden det var opplyst om avvik ved anlegget ved salget.
• Ingen tilbakeholdt kunnskap. Etter § 3-7 kan selger holdes ansvarlig for at han holdt tilbake opplysninger. Det fantes ingen klare bevismessige holdepunkter for at selger visste mer enn han hadde sagt.

Nemnda så også på det kjøperen skrev i sin nemndsanmodning, men fant ikke at det endret bildet.

Avgjørelsen var enstemmig.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser hvor mye en TG 2 med tydelig kommentar kan bety. Når tilstandsrapporten sier at det mangler samsvarserklæring og at el-anlegget må sjekkes, er det vanskelig å hevde at feil senere var uventede. Det gjelder særlig i en bolig som er over 50 år gammel.

Saken viser også at selgers egne opplysninger om ufaglært arbeid teller. At elektrikere i ettertid finner feil som kan være farlige, er ikke nok alene. Kjøper må også vise at selger holdt noe tilbake, eller at forholdet avviker fra det salgsmaterialet ga grunn til å vente.

Kort oppsummert

• Sikringer slo seg av like etter overtakelsen, og elektrikere fant feil på el-anlegget i leiligheten fra 1971.
• Nemnda mente feilene var påregnelige etter risikoopplysningene og boligens alder, og fant ingen tilbakeholdt kunnskap hos selger.
• Selskapet fikk medhold. Kjøper nådde ikke frem med kravet på 68 500 kroner.