Skadde avløpsrør ved septiktank, enebolig 1974: ikke medhold (FinKN 2024-1061)

Hva saken gjaldt

Boligen var en enebolig i Troms fra 1974, solgt for 4,79 millioner kroner i juni 2022. Salgsoppgaven opplyste at avløpet gikk via privat septiktank med overløp til grøft, og at kommunen hadde gitt pålegg om nytt anlegg. Det måtte regnes med utskifting av tanken og et filtreringsanlegg.

I tilstandsrapporten fikk de utvendige vann- og avløpsledningene TG 2 (avvik som kan kreve tiltak). Rapporten sa at mer enn halvparten av forventet levetid var brukt opp, og at det kunne oppstå skader plutselig ut fra alder. Samme sted sto det at tidligere eier etter opplysninger hadde lagt nye avløpsrør fra boligen til septiktanken. Septiktanken fikk også TG 2, med et kostnadsanslag på 100 000 til 300 000 kroner.

I september 2022 fikk kjøperen tilbakeslag på badet i kjelleren. Rørinspeksjon viste tett avløp og motfall (feil fall, så vannet renner feil vei) rett før septiktanken. Skaden lå omtrent 50 meter fra boligen og skyldtes trolig setning i grunnen. Kjøperen fikk et nytt tilbakeslag i desember.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde 325 733 kroner i prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake), pluss forsinkelsesrente. Kjøperen mente at det var upåregnelig med skader på rør som var opplyst å være nye, og at grunnmur og terreng hadde TG 1. Kjøperen bestred at reklamasjonen var for sen.

Boligselgerforsikringen mente at kjøperen hadde reklamert for sent, og at det ikke var en mangel. Selskapet viste til rørenes alder og tilstandsgrad. Det var heller ikke opplyst når og av hvem rørene var lagt, og arbeidet måtte uansett regnes som ufaglært.

Hva nemnda la vekt på

Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) ga selskapet medhold. Nemnda var enig og så på salgsoppgave, egenerklæring og tilstandsrapport samlet. Tre ting veide tyngst.

For det første sto opplysningen om nye avløpsrør sammen med TG 2 på de utvendige ledningene. Der sto det at skader kunne oppstå plutselig ut fra alder.

For det andre var det opplyst om kommunalt pålegg og TG 2 på septiktanken, med et anslag på hva utskiftingen kunne koste.

For det tredje var boligen fra 1974. Nemnda mente at alt dette samlet gjorde at skaden ikke var et avvik man ikke kunne regne med (§ 3-2 første ledd).

Nemnda tok ikke stilling til om reklamasjonen kom i tide.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at én positiv opplysning, som at det er lagt nye rør, ikke leses alene. Nemnda ser den i sammenheng med tilstandsgrader, alder og andre risikoopplysninger om anlegget.

Den viser også at utvendige rør og septikanlegg i en eldre bolig regnes som utsatte deler. Når salgsdokumentene advarer om alder og forventet utskifting, er det vanskelig å hevde at senere skader var uventede.

Kort oppsummert

• Kjøperen fikk kloakk-tilbakeslag og fant skader på avløpsrør ved septiktanken i en enebolig fra 1974.
• Nemnda mente opplysningene samlet, med TG 2, alder og kommunalt pålegg, gjorde skaden påregnelig.
• Selskapet fikk medhold, og kjøperen fikk ikke prisavslag.