Skjult råte bak oppussede flater i enebolig: delvis medhold (FinKN 2026-1002)

Hva saken gjaldt

Boligen var en enebolig i Innlandet fylke, oppført i 1983 og solgt for 1,7 millioner kroner. Kjøpekontrakten er datert 10.12.23, og kjøperen overtok 2.2.24. Salgsoppgaven kalte den en vesentlig oppgradert enebolig. Tilstandsrapporten opplyste om moderniseringer fra 2018 til 2023, blant annet nytt bad i sokkeletasjen, nytt bad i første etasje og oppussing av flere overflater.

Rapporten ga likevel flere deler mørk TG 2 (avvik som kan kreve tiltak), blant annet krypkjelleren, takkonstruksjonen, taktekkingen og vann- og avløpsrørene. Rom under terreng fikk TG 1, og det var tatt hull uten funn av negative verdier. Rapporten pekte på at vegger mot terreng er en risikokonstruksjon som kan skjule sopp og råte. I egenerklæringen (skjemaet der selger svarer på spørsmål om boligen) oppga selger at det kunne komme fukt fra fjell i kjelleren ved mye regn, og at det kom litt vann i dusjen i kjellerbadet. Spørsmålet om sopp, råte og skadedyr svarte han nei på.

Under oppussing etter overtakelsen ble det målt forhøyde fuktverdier på badet i første etasje. Det ble også funnet råteskader bak tidligere oppussede flater i flere rom. En takstmann kom til at det tidligere hadde vært lekkasje fra taket. Taket var utbedret, men skadene i konstruksjonen var kledd inn uten at skadet trevirke og isolasjon var skiftet. Kjøperen reklamerte (meldte fra om kravet) 11.3.24.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde 1 027 675 kroner i prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake). Beløpet svarer til fire fakturaer for utbedring av råteskadene. Kjøperen la også frem fakturaer på 902 899 kroner for planlagt oppussing, som ikke var en del av kravet. Kjøperen mente boligen hadde en mangel fordi det var opplyst at den var pusset opp i nyere tid, og fordi overflatene fikk TG 1.

Selskapet, som hadde boligselgerforsikringen, bestred ikke at det var en mangel. Det bestred størrelsen på kravet. Det mente at det ikke var dokumentert hvor råteskadene var funnet og hva de kostet, at kostnadene til oppussingen måtte trekkes fra, og at det måtte gjøres et fradrag større enn 50 prosent for standardheving. Standardheving betyr at kjøperen får nyere og bedre bygningsdeler enn det som var avtalt.

Hva nemnda la vekt på

Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) tilkjente et prisavslag på 720 000 kroner etter fradrag for standardheving og en egenandel på 10 000 kroner. Nemnda tiltrådte det, og avgjørelsen var enstemmig. Tre ting veide tyngst.

For det første var bevisene ikke like gode på begge sider. Kjøperen må sannsynliggjøre kravet, men selskapet må sannsynliggjøre fradraget. Nemnda viste til at man må være forsiktig så fradraget ikke blir større enn det laveste beløpet standardhevingen sannsynligvis utgjør. Utbedringskostnadene kunne vært bedre belyst av kjøperen, og selskapet hadde ikke innhentet egen fagvurdering. Byggmesteren hadde likevel delt kostnadene mellom oppussing og råteutbedring, og det var forsvarlig å bygge på det.

For det andre måtte det gjøres et stort fradrag for standardheving. Boligen var fra 1983, kjøperen måtte være kjent med noe fukt i kjelleren, og deler av arbeidet ga helt nye bygningsdeler med lengre levetid enn avtalt. Kjøperen sparte dessuten påregnelig vedlikehold, blant annet på vann- og avløpsrør. Kjøperens egne oppussingsplaner skal i utgangspunktet ikke telle med i utmålingen.

For det tredje var fradraget noe mindre enn vanlig. I tidligere saker med råte og sopp i eldre hus er det trukket omtrent 50 prosent. Her utgjorde de dokumenterte kostnadene over halvparten av kjøpesummen, og boligen var opplyst som vesentlig oppgradert.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at du kan få medhold på selve mangelen og likevel få mindre enn du krever. Når nye bygningsdeler erstatter gamle og skadde, regnes noe av utbedringen som en forbedring kjøperen ikke skal få dekket.

Den viser også at det lønner seg å skille utbedring av skaden fra annen oppussing, og å dokumentere hvor skaden satt og hva den kostet. Her ble byggmesterens oppdeling avgjørende. At en bolig er opplyst som oppgradert, og at overflatene fikk lav tilstandsgrad, kan gi grunn til å vente at det ikke skjuler råte.

Kort oppsummert

• Råte og fukt bak nylig oppussede flater. Selskapet bestred ikke mangelen, men størrelsen på kravet på 1 027 675 kroner.
• Nemnda gjorde et stort fradrag for standardheving og egenandel.
• Kjøperen fikk delvis medhold, med et prisavslag på 720 000 kroner pluss forsinkelsesrenter.