Ikke godkjent loft og brannsikring: delvis medhold, dissens (FinKN 2023-92)

Hva saken gjaldt

Boligen var en leilighet over to plan i en bygning fra 1955, sentralt på Østlandet. Den ble solgt for 7,3 millioner kroner ved kontrakt 8.3.22, og kjøperen overtok 13.5.22. Saken gjelder den nye avhendingsloven, som gjelder fra 1.1.22.

Salgsprospektet opplyste tydelig at leilighetens utforming ikke stemte med ferdigattesten (kommunens godkjenning av utført arbeid) og de siste godkjente tegningene. På loftet var det på originaltegningene bare ett soverom og boder, og det var ingen intern trapp. Kjøperen skulle bære risikoen og kostnaden ved å søke om godkjenning. Egenerklæringen (skjemaet selger fyller ut om det han kjenner til) sa at loftet var innredet til stue uten godkjenning. Tilstandsrapporten ga trappen TG 2 (avvik som kan kreve tiltak), fordi den var for smal. Rapporten ga dører TG 1 og branntekniske forhold TG 0 (ingen avvik), og den krysset av nei på spørsmålet om det var synlige tegn på avvik i branncelleinndelingen.

Etter kontraktsigneringen gikk kjøperen gjennom leiligheten med en arkitekt. Arkitekten pekte på avvik ved trappen, manglende bruksendring og manglende brannsikring mot fellesarealet. Veggen mot bod og felles trapp var ikke brannsikret helt opp til taket, og døren til trapperommet hadde ikke dokumentert brannmotstand.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde 913 000 kroner i prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake). Arkitekten hadde anslått kostnadene til 1 061 250 kroner, i tillegg til rundt 360 000 kroner for ny trapp. Kjøperen mente at kostnadsestimatet for trappen var satt for lavt, at svaret om branncelleinndeling var villedende, og at kjøperen hadde grunn til å tro at bare deler av innredningen manglet byggemelding, ikke hele loftet.

Anticimex, som hadde selgerens boligselgerforsikring (forsikringen som dekker kjøpers krav mot selger), avviste kravet. Selgeren kjente ikke til mer enn det som stod i salgsdokumentene. Trappeestimatet gjaldt en bredere trapp, ikke godkjenning. Kjøperen hadde dessuten fått tydelige opplysninger om ulovlighetene.

Hva nemnda la vekt på

Nemnda ga kjøperen delvis medhold, men bare for et lite område. Avgjørelsen ble avgitt under dissens (uenighet i nemnda). Flertallet var tre av fem.

Nemnda var enstemmig om at selgeren hadde oppfylt opplysningsplikten. Prospektet forklarte tydelig at loftet ikke var godkjent. Kjøperen overtok da risikoen for tiltak for å få det godkjent, også for trapp, brannsikring og bruksendring. Etter den nye loven regnes kjøperen bare å kjenne til det som går tydelig frem av dokumentene, og her gikk det tydelig frem.

Flertallet mente likevel at tilstandsrapporten var uriktig på ett punkt. Forskriften til den nye loven krever at takstmannen sier fra hvis boligens brannskiller ikke ser ut til å tilfredsstille byggeforskriften. Arkitekten hadde sett at veggen og døren mot felles trapperom ikke oppfylte kravene, uten å åpne konstruksjoner. Da var rapportens nei og TG 0 uriktige, og flertallet mente takstmannen hadde vært grovt uaktsom. Selv om risikoopplysningene var mange, gjaldt dette brannsikring og fare for liv og helse. Flertallet mente derfor at opplysningen kunne ha påvirket avtalen.

Mindretallet på to var enig i at avkryssingen isolert sett var uriktig når det gjaldt den eldre døren. Men mindretallet mente at en riktig opplysning ikke ville ha påvirket avtalen, gitt alt som var sagt om loftet.

Prisavslaget ble satt til 77 500 kroner. Utbedringskostnaden for brannsikringen var 87 500 kroner, og det ble trukket fra en egenandel på 10 000 kroner. Kravene om trapp, brukstillatelse og bruksendring førte ikke frem.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at tydelige risikoopplysninger om at deler av boligen ikke er godkjent, flytter risikoen for kostnadene til kjøperen. Det gjelder også kostnader man ikke kan forutse på forhånd.

Men en uriktig opplysning i tilstandsrapporten om et forhold som gjelder liv og helse, som brannsikring, kan gi krav selv når mye annet er opplyst. Da holder det ikke at selgeren selv var i god tro.

Kort oppsummert

• Et ikke godkjent loft var tydelig opplyst, så kjøperen bar risikoen for trapp, bruksendring og de fleste tiltak.
• Flertallet mente tilstandsrapportens svar om brannsikring var uriktig og kunne ha påvirket avtalen.
• Kjøperen fikk delvis medhold, med 77 500 kroner i prisavslag av 913 000 kroner som var krevd. Dissens.