Omfattende fukt i leilighet fra 1937: ikke medhold (FinKN 2025-399)

Hva saken gjaldt

Boligen var en treromsleilighet i første etasje i en bygning fra 1937, solgt for 2,6 millioner kroner. Salgsprospektet kalte den «flott og innflytningsklar». Tilstandsrapporten ga rom under terreng TG 3 (store eller alvorlige avvik). Etter hulltaking var det påvist fukt og råteskader, og rapporten sa at årsak og omfang måtte kartlegges nærmere. Kostnadsestimatet på 10 000 til 50 000 kroner gjaldt bare kartlegging. Gulvet mot grunn hadde TG 2 med høye fuktverdier. Selger opplyste i egenerklæringen om problemer med drenering og høye fuktverdier på rom mot bakgården.

Kjøper forklarte at megler under budrunden hadde sagt at utbedringen ville koste høyst 200 000 kroner, delt på borettslaget, og at fukten bare gjaldt soverommet. Megler bestred dette. Kjøper ville ha et forbehold i kontrakten, men selger godtok det ikke.

Etter overtakelsen reklamerte kjøper over omfattende fukt. Fagrapporter pekte på sviktende drenering og fukt opp fra grunnen fordi det manglet fuktsperre.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøper krevde heving av kjøpet, subsidiært prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake), og erstatning for blant annet tapt leie og strøm. Kjøper mente at opplysningene var uriktige, at takstmannen ikke hadde gitt et tydelig kostnadsestimat, at fukt i boden ikke var opplyst og at bygget måtte vurderes ut fra 1997.

Selskapet, som hadde selgerens boligselgerforsikring, mente at risikoopplysningene om fukt var klare, og at kjøper selv bar risikoen for at omfanget ble større enn forventet. Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) ga selskapet medhold.

Hva nemnda la vekt på

Nemnda la vekt på tre ting.

For det første var opplysningene om fukt og råte omfattende. TG 3, påvist råte, høye fuktverdier og uavklart omfang gjorde fuktproblemer påregnelige. Kjøper kunne heller ikke se bort fra skjulte skader, siden hulltakingen bare gjaldt ett sted.

For det andre viste kjøperens eget forsøk på å ta inn et forbehold at han var klar over risikoen. Nemnda kunne ikke avgjøre hva megler og kjøper hadde sagt til hverandre, siden den bare vurderer dokumentene.

For det tredje fant nemnda ingen uriktige opplysninger fra selger eller takstmann. Selv om forskriften krever et anslag når en bygningsdel får TG 3, og anslaget her bare gjaldt kartlegging, endret ikke det resultatet, siden risikoen uansett var klart opplyst. Boligen var opplyst med byggeår 1937, ikke 1997. Forholdene i boden lå på fellesarealet, og nemnda fant ikke at opplysningene om dem var uriktige. Avgjørelsen var enstemmig.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser hvor tungt et TG 3-varsel om fukt og råte veier. Da er det vanskelig å få medhold når skadene senere viser seg å være større enn du regnet med. Kostnadsestimatet i en slik rapport kan gjelde kartlegging og ikke utbedring. Les derfor hva det faktisk dekker.

Muntlige utsagn fra megler under budrunden kan være vanskelige å bevise. Vil du ha en avklaring, må den stå i kontrakten eller i annen skriftlig dokumentasjon.

Kort oppsummert

• Kjøper krevde heving, subsidiært prisavslag, etter omfattende fukt i en leilighet fra 1937.
• Nemnda mente TG 3, påvist råte og uavklart omfang gjorde skadene påregnelige.
• Selskapet fikk medhold, så kjøperen nådde ikke frem med kravet.