Lekkasje på stikkledning etter budaksept: ikke medhold (FinKN 2025-1112)

Hva saken gjaldt

Boligen var en halvpart av en vertikaldelt tomannsbolig fra 1969, solgt for 12,69 millioner kroner. Salgsprospektet sa at boligen fremstod med noe varierende standard. Tilstandsrapporten ga stikkledninger, vann- og avløpsledninger TG 2 (avvik som kan kreve tiltak). Rapporten pekte på at alder og materialvalg gjorde at restlevetiden burde vies spesiell oppmerksomhet, og at TG 2 var satt for å vise risikoen. I egenerklæringen (selgers eget skjema om boligens tilstand) svarte selger nei på spørsmål om feil ved vann og avløp.

Etter at budet var akseptert, men før overtakelsen, fant kommunens vann- og avløpsetat holdepunkter for en lekkasje på stikkledningen under en lekkasjesøking. En rørlegger bekreftet at lekkasjen satt ved koblingspunktet mellom stikkledningen og hovedledningen, og at den var felles for begge boligene i tomannsboligen. Kommunen varslet pålegg om reparasjon. Kjøperen reklamerte (meldte fra om mangelen) og betalte selv utbedringen.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde 55 200 kroner i prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake), i tillegg til erstatning for advokatutgifter og forsinkelsesrenter. Kjøperen mente at lekkasjen var en ny skade som oppstod etter budaksepten, og at selger derfor hadde ansvaret. Kjøperen mente også at lekkasjen skyldtes en skjult svakhet ved koblingspunktet, ikke vanlig vedlikehold.

Selskapet, som hadde selgers boligselgerforsikring (forsikringen selger har tegnet for å dekke kjøperens krav), avviste kravet. Det mente skaden like gjerne kunne ha oppstått før salget, at den skyldtes elde og slitasje, og at lekkasje ikke var uventet etter risikoopplysningene.

Hva nemnda la vekt på

Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) ga selskapet medhold, og nemnda var enig. Saken gjaldt to spørsmål.

For det første spørsmålet var om det var en ny skade som selger hefter for (§ 3-1). Reglene er slik at selger har ansvar for nye skader som oppstår mellom avtalen og overtakelsen. Skjulte skader som allerede var der ved visning, er kjøperens risiko. Kjøperen har bevisbyrden, altså må kjøperen sannsynliggjøre at skaden oppstod senere. Det klarte ikke kjøperen. De to uttalelsene fra rørleggere var generelle og sa ikke når skaden oppstod. Kommunen gjør rutinemessige søk, og det var ikke lagt frem noe om hvor lenge det høye vannforbruket hadde vart. Lekkasjen kunne like gjerne ha pågått lenge i det skjulte.

For det andre spørsmålet var om boligen avvek fra det kjøperen kunne forvente (§ 3-2). Nemnda mente ikke det. Boligen var 53 år gammel, alderen på ledningene var ukjent, og rapporten hadde gitt dem TG 2 og bedt om spesiell oppmerksomhet. Det mest sannsynlige var at lekkasjen skyldtes alder og slitasje, og kjøperen måtte regne med utgifter til utbedring av ledningene i nær fremtid. Avgjørelsen var enstemmig.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at en skade som dukker opp mellom budaksept og overtakelse ikke automatisk er selgers ansvar. Er skaden funnet ved en tilfeldig kontroll, og det ikke er dokumentert at den oppstod etter budet, kan nemnda legge til grunn at den var der før.

Hvis du vil hevde at en skade er ny, trenger du dokumentasjon på tidspunktet, for eksempel en fagkyndig vurdering av hvor lenge skaden har utviklet seg. Generelle uttalelser om at slike skader kan komme brått, er ikke nok.

Kort oppsummert

• Lekkasje på stikkledningen ble funnet mellom budaksept og overtakelse i en bolig fra 1969.
• Kjøperen kunne ikke sannsynliggjøre at skaden var ny, og ledningene var gitt TG 2 på grunn av alder.
• Kjøperen fikk ikke medhold i kravet på 55 200 kroner.