Byggefeil ved karnapp og trapp i enebolig: delvis medhold (FinKN 2026-782)

Hva saken gjaldt

Boligen var en enebolig fra 1962, solgt for 3,99 millioner kroner ved kjøpekontrakt fra desember 2024 og overtatt i januar 2025. Salgsoppgaven beskrev den som oppgradert av tidligere eier i 2013 til 2017 og som jevnlig vedlikeholdt, men sa at noe oppgradering og vedlikehold måtte påregnes.

Tilstandsrapporten ga flere punkter mørk TG 2 (avvik som kan kreve tiltak), blant annet rom under terreng, drenering, grunnmur og utvendig trapp. Den viste til indikasjoner på fukt i kjelleren. Dreneringen var fra 1962, og grunnmuren hadde ikke synlig utvendig fuktbeskyttelse. Ytterkledningen fra 2014 fikk derimot TG 1. Selgeren hadde svart nei på spørsmål om fukt i kjeller og feil ved dreneringen.

Etter overtakelsen fant kjøperen at det rant vann gjennom kjellerveggene. Kjøperens fagfolk mente årsaken var utettheter ved inngangspartiet og ved to karnapp. Det ene karnappet hadde dessuten en dårlig fundamentering, og det var fra 1985, ikke fra byggeåret.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde 274 555 kroner i prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake), pluss renter. Kravet var delt i tetting ved inngangen og karnappene mot nord og sør, og en ny grunnmur under karnappet mot sør på 157 687 kroner. Kjøperen mente at lekkasjene skyldte feil utførelse ved ombyggingen, og at risikoopplysningene om kjeller og drenering derfor ikke var avgjørende.

Selskapet hadde selgerens boligselgerforsikring (en forsikring som dekker kjøperens krav mot selgeren). Det mente at det ikke kunne foreligge noen mangel, siden det var opplyst at kjelleren hadde et omfattende fuktproblem. Til slutt mente selskapet at kravet var satt for høyt.

Hva nemnda la vekt på

Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) ga delvis medhold: karnappene var en mangel, men ikke trappen. Nemnda var enig om karnappene, og gikk lenger enn sekretariatet når det gjaldt trappen.

For karnappene var kledningen opplyst som skiftet i 2014 og fikk TG 1. Risikoopplysningene om grunnmur og fundament gjaldt dessuten husets opprinnelige konstruksjon, ikke et påbygg fra 1985.

For trappen var nemnda i tvil. Rapportens TG 2 for trappen gjaldt hovedsakelig rekkverkshøyden, ikke lekkasje. Nemnda mente derfor at kjøperen ikke måtte regne med den feilen. Selskapets innvending om at 2014 var referansen for trappen, førte ikke frem.

Prisavslaget ble satt skjønnsmessig til 150 000 kroner, etter at egenandelen var trukket fra. Selskapet hadde krevd et betydelig fradrag for at kjøperen får nye bygningsdeler. Nemnda mente likevel at beløpet ga en rimelig balanse mellom partene. Kjøperen fikk også renter. Avgjørelsen var enstemmig.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at risikoopplysninger ikke dekker alt. Når rapporten advarer om drenering og fukt i kjelleren, kan kjøperen likevel ha krav på oppgjør for feil som ikke hører sammen med det som var opplyst, for eksempel byggefeil ved senere tilbygg. Saken viser også at årstallet for arbeidet kan bety mye, fordi det som var oppgradert og gitt TG 1, gir større forventninger.

Til slutt viser saken at prisavslaget ofte blir lavere enn summen av tilbudene, siden nemnda fastsetter beløpet skjønnsmessig.

Kort oppsummert

• Vann rant inn i kjelleren på grunn av feil ved to karnapp og inngangstrappen i en enebolig fra 1962.
• Nemnda mente feilene var mangler selv om kjelleren og dreneringen var omtalt med risiko.
• Kjøperen krevde 274 555 kroner og fikk delvis medhold, med et prisavslag på 150 000 kroner etter egenandel.