Sprekker i mikrosementgulv i designerleilighet: ikke medhold (FinKN 2026-881)

Hva saken gjaldt

Leiligheten fra 1990 ble solgt for 7,45 millioner kroner med kjøpekontrakt av 24.4.24 og overtatt 1.7.24. Den ble markedsført som en nyoppusset designerleilighet med fine flater og eksklusive materialvalg. Gulvene hadde mikrosement, en tynn, fugefri sementbasert overflate.

Før salget var kjøperen varslet på flere måter. Selger nevnte i egenerklæringen (selgers skjema om det selger vet om boligen) en liten sprekk i mikrosementen mellom stue og gang. Tilstandsrapporten ga overflater og etasjeskille/gulv mot grunn TG 2 (avvik som kan kreve tiltak). Den beskrev høydeforskjeller på omkring 15 millimeter i stua og sprekker flere steder, og sa at høydeforskjellene var lite rasjonelle å rette som et enkeltstående tiltak. Budjournalen viste at kjøperen to ganger tok forbehold om retting av sprekken, men ikke i det siste budet.

Etter overtakelsen fant kjøperen ut at sprekkene kom av feil i underlaget. Løse plater under mikrosementen ga hul lyd og bevegelse. Dokumentasjon viste at selger selv hadde klargjort underlaget, og at firmaet som la mikrosementen, bare hadde lagt den over. Kjøperen reklamerte (varslet selger om mangelen) 25.9.24.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde 190 000 kroner i prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake), tilsvarende å rive og bygge opp hele gulvet i stua på nytt. Kjøperen mente at behovet var større enn det ble forespeilet, og at selger hadde holdt tilbake at underlaget var gjort uten fagfolk.

Forsikringsselskapet, som dekket selgerens boligselgerforsikring, avviste kravet. Det viste til at sprekkene var opplyst, at kjøperen ble fortalt at tetting ikke ville løse problemet, og at kjøperen ikke tok forbehold i siste bud.

Hva nemnda la vekt på

Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) fant ingen mangel, og nemnda sluttet seg til det. Nemnda la vekt på tre ting.

For det første at kjøperen kunne forvente mye, men også fikk klare signaler. Kjøperen kunne ha høye forventninger til en nyoppusset designerleilighet. Men to TG 2 og tydelige beskrivelser av sprekker og skjevheter viste at gulvet ville kreve større utbedring på sikt.

For det andre hva kjøperen visste før kjøpet. Megleren ga uttrykk for at kjøperen var fortalt at mikrosementen ville sprekke opp igjen etter lokale tiltak, på grunn av høydeforskjellene. Kjøperen bestred ikke dette i ettertid. Nemnda fant dette sannsynliggjort.

For det tredje at selger ikke hadde sagt at underlaget var gjort selv. Nemnda mente dette ikke utgjorde en mangel. Kjøperen hadde fått vite om både sprekker og nivåforskjeller. Nemnda mente dessuten at en slik ufullstendig opplysning uansett neppe hadde påvirket kjøpet, siden kjøperen hadde fått konkrete risikoopplysninger om gulvet.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at en bolig kan markedsføres høyt uten at du kan kreve en perfekt tilstand, hvis rapporten samtidig sier at gulvet har avvik. Nemnda ser på hele bildet av det du fikk vite.

Den viser også at det du fikk vite muntlig, kan telle. Meglers forklaring om hva kjøperen ble fortalt under budrunden ble lagt til grunn, siden kjøperen ikke bestred den. Har du fått beskjed om at en løsning ikke vil holde, kan det svekke kravet senere.

Kort oppsummert

• Mikrosementgulvet i stua sprakk på grunn av feil underlag, og kjøperen krevde 190 000 kroner.
• Sprekker og høydeforskjeller var opplyst i egenerklæringen og tilstandsrapporten, og kjøperen var fortalt at lokal tetting ikke ville holde.
• Nemnda fant ingen mangel, og kjøperen fikk ikke medhold.