Loft solgt som soverom, men ikke godkjent: delvis medhold (FinKN 2026-840)

Hva saken gjaldt

Boligen var en leilighet fra 1880, solgt for 3,95 millioner kroner høsten 2023. Salgsoppgaven oppga to soverom og viste bilder av en loftsetasje med loftstue og soverom. Den sa også at det fantes ferdigattest for ombygging av boligen. Tilstandsrapporten opplyste om avvik knyttet til rømningsvei, dagslys eller takhøyde, og om at alternativ rømningsvei fra fjerde etasje ikke var kjent. Selger hadde bodd i boligen og ga ingen opplysninger om at bruken av loftet var ulovlig.

Etter budaksept fikk kjøperen vite at loftsetasjen bare var godkjent som to disponible rom, altså ikke som rom for varig opphold (som soverom og stue). Kjøperen reklamerte umiddelbart.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake) på 700 000 kroner. Beløpet bygde på en vurdering fra en megler som mente at boligen bare kunne markedsføres som en toromsleilighet, og at verdien falt tilsvarende. Kjøperen krevde også erstatning for egenandelen på 4 000 kroner og forsinkelsesrente.

Forsikringsselskapet, som hadde selgers boligselgerforsikring, erkjente ansvar for mangelen og betalte et prisavslag på 550 000 kroner. Det avviste at kjøperen hadde krav på mer. Selskapet la frem en annen meglervurdering, som anslo verdiminuset til 400 000 kroner. Den vurderingen var gjort uten befaring.

Hva nemnda la vekt på

Det var ikke lenger strid om at det var en mangel. Nemnda tok stilling til hvor stort prisavslaget skulle være (§ 4-12), og la vekt på tre ting.

For det første at begge vurderingene virket troverdige. De tok opp relevante forhold, men kom til ulike tall. Forskjellen på 300 000 kroner viste ifølge nemnda at utmålingen er krevende.

For det andre hva et midtpunkt mellom vurderingene sier. Beløpet på 550 000 kroner lå midt mellom de to anslagene. Nemnda mente at det var et forsvarlig og rimelig holdepunkt, og at beløpet var høyt sett opp mot tidligere saker. Det ble tatt hensyn til at mangelen gjaldt hele loftsetasjen, ikke bare ett soverom.

For det tredje erstatning. Feilen i opplysningene lå innenfor selgers kontroll, og da kan kjøperen kreve erstatning (§ 4-14). Egenandelen på 4 000 kroner ble derfor tilkjent, med forsinkelsesrente. Avgjørelsen var enstemmig.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at et rom som er innredet og brukt som soverom, ikke nødvendigvis er godkjent som det. Ferdigattest for ombygging betyr ikke at alle rom er godkjent for varig opphold.

Den viser også at det er vanskelig å komme høyere enn selskapets tilbud når to meglervurderinger ligger langt fra hverandre. Nemnda velger gjerne et beløp som ligger mellom dem. Det er ofte det som gir delvis medhold i saker om utmåling: mangelen er enig, men ikke størrelsen på avslaget.

Kort oppsummert

• Loftsetasjen ble solgt som stue og soverom, men var bare godkjent som to disponible rom.
• Selskapet erkjente mangelen og hadde betalt 550 000 kroner, mens kjøperen krevde 700 000 kroner.
• Nemnda ga delvis medhold: prisavslaget ble satt til 550 000 kroner, med erstatning for egenandelen.