Råte i krypkjeller under enebolig fra 1967: delvis medhold (FinKN 2025-135)

Hva saken gjaldt

Boligen var en enebolig fra 1967 på Østlandet, solgt i 2022. Salgsprospektet fortalte at huset var oppgradert i 2012 og 2019, men at flere utbedringer stedvis måtte påregnes. I 2021 var det montert et ventilasjonsanlegg med fuktkontroll i krypkjelleren.

Tilstandsrapporten ga krypkjelleren TG 1 (best mulig tilstandsgrad, altså ingen avvik som krever tiltak). Begrunnelsen var tiltakene som var gjort. I egenerklæringen (selgers skjema om det hun kjenner til ved boligen) opplyste selger at det hadde vært fuktig i krypkjelleren, og at råte i bunnsvill var byttet i 2012.

I desember 2022 oppdaget kjøper råteskader i bunnsvill og gulvbjelker. Kjøper reklamerte (meldte fra om mangelen) samme måned.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøper krevde 480 000 kroner i prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake), 39 484 kroner i takstutgifter og 105 875 kroner i erstatning for advokatutgifter, i tillegg til forsinkelsesrenter. Kravet på 480 000 kroner bygde på en skaderapport fra et rådgivende ingeniørfirma. Kjøper mente også at selgers takstmann ikke hadde undersøkt krypkjelleren slik forskriften krever.

Selskapet, som hadde boligselgerforsikringen (forsikring som dekker selgers ansvar overfor kjøper), innrømmet en mangel etter § 3-2. Det avviste andre grunnlag. Selskapet mente et pristilbud fra et byggefirma på 216 344 kroner måtte legge til grunn for utbedringen, og at advokatutgiftene ikke kunne overstige 20 000 kroner.

Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) ga kjøper medhold og kom til 230 303 kroner i prisavslag, takstutgifter medregnet. Selskapet utbetalte det. Kjøper klaget likevel til nemnda og la frem et nytt pristilbud på 313 562 kroner.

Hva nemnda la vekt på

For det første var det ikke tvil om at det forelå en mangel. Striden gjaldt bare beløpet.

For det andre la nemnda pristilbudet på 216 344 kroner til grunn. Tilbudet var utgått på tid og hadde forbehold, men nemnda fant få holdepunkter for at firmaet ikke kunne gjøre jobben forsvarlig. Kjøpers eget tilbud på 313 562 kroner talte heller ikke for at det første tilbudet var uforsvarlig. Nemnda la til at selskapet må dekke det overskytende dersom utbedringen ble dyrere enn tilbudet.

For det tredje ble erstatningen for advokatutgifter (§ 4-14) satt til 70 000 kroner. Nemnda mente kravet på 105 875 kroner var noe høyt. Forutsetningen var at kjøper faktisk hadde et økonomisk tap, og at ingen rettshjelpsforsikring dekket det.

Nemnda tok også kjøpers krav om forsinkelsesrenter til følge.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at det kan være to ulike stridsspørsmål: om det er en mangel, og hva den koster å rette. Selv når selskapet innrømmer mangelen, kan beløpet bli lavere enn kravet. Nemnda har ikke byggteknisk kompetanse og legger gjerne et konkret pristilbud fra et byggefirma til grunn, selv om kjøperens egen rådgiver mener noe annet.

Saken viser også at kjøper bare får dekket utgifter til fagkyndig hjelp som nemnda mener var nødvendige. Bistand som ikke var nødvendig for saken, ble ikke godtatt.

Kort oppsummert

• Råte i bunnsvill og gulvbjelker i krypkjelleren under en enebolig fra 1967, som var gitt TG 1.
• Selskapet innrømmet mangelen, og nemnda la selskapets pristilbud til grunn for prisavslaget.
• Kjøper fikk delvis medhold, med 70 000 kroner i erstatning for advokatutgifter.